Բիզնես կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալությամբ. Վարձով գրասենյակային տարածք որպես բիզնես

Կարծես թե կոմերցիոն վարձակալության համար տարածքներ փնտրելու և համաձայնագրի կնքման գործընթաց է։ Բայց, ի տարբերություն վարձակալության բնակարանների, ծառայությունների այս ոլորտը ենթակա է տարբեր օրենքների և կանոնակարգերի: Այս հարցը լուծելու համար որոշ գործարարներ աշխատանքի են ընդունում համապատասխան անշարժ գույք փնտրող անձի։

Դա արվում է բազմաթիվ պատճառներով, քանի որ ընտրության կարևոր պարամետրերն են՝ քաղաքային թաղամաս, մրցակիցների առկայությունը, հատակը, տարածքի տեսակը, կապի առկայությունը, տարածքը և այլ կարևոր պարամետրեր: Բայց կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիր կնքելու, վարձակալության պայմանները քննարկելու և պայմանագրի փաստաթուղթն ինքնին ստորագրելու համար ավելի լավ է փաստաբան վարձել:

Օրենսդրական դաշտը

Վարձակալության ամբողջ գործընթացը կարգավորվում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով, ավելի ճիշտ, «Վարձակալություն» 34-րդ հոդվածով: Օրենքի համաձայն, բոլոր պայմանները, որոնք առաջանում են վարձակալության գործընթացում, գրվում են վարձակալության փաստաթղթում` պայմանագիր, որը կնքվում է հաճախորդի (վարձակալի) և տանտիրոջ միջև:

Վարձատուի ամենահիմնական պարտականությունները համարվում են վարձակալված տարածքների կարգին պահպանումը, հիմնանորոգման ինքնուրույն իրականացումը` համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 616-րդ հոդվածի: Նույն հոդվածում նշվում են նաև վարձակալի պարտականությունները. կոսմետիկ վերանորոգման իրականացում, տարածքի մաքրության և կարգուկանոնի պահպանում, ընթացիկ բոլոր ծախսերի վճարում.

Տանտերը կարող է վարձակալել կոմերցիոն անշարժ գույք այլ պայմաններով, բայց հետո դրանք պետք է նշված լինեն վարձակալության պայմանագրում: Օրինակ, տանտերը կարող է հիմնական վերանորոգման համար իր պարտականությունները տեղափոխել վարձակալին կամ հակառակը:

Ավելի լավ է այս գործընթացում ներգրավել իրավաբան, ով կհասկանա տրամադրված անշարժ գույքի վերաբերյալ բոլոր փաստաթղթերը և կօգնի փոխշահավետ պայմաններով պայմանագիր կնքել: Որակյալ իրավաբան վարձելը կարող է օգնել բացահայտել չարտոնված խախտումները, որոնք հետագայում կարող են ներառվել գործարարի ծախսերի մեջ:

Ոչ օրինականացված վերակառուցումը կարող է դառնալ այդպիսի ավելորդ ծախսային հոդված: Ավելի լուրջ դեպք կլիներ կոմերցիոն համալիրի վարձակալությունը հողատարածքներով և մի քանի տարածքներով։ Այստեղ կարևոր է ստուգել բոլոր օբյեկտների համար անհրաժեշտ բոլոր փաստաթղթերի առկայությունը և տարածքի մի մասի համար լրացուցիչ վարձավճարի կամ ավանդների առկայությունը:

Կարող է չափազանց շատ ժամանակ պահանջվել փաստաթղթերը կարգի բերելու, գրանցելու և այլ վարձակալների հետ հարաբերությունները կարգավորելու համար, և լավագույն տարբերակը կարող է լինել այլ տարածք ընտրելը:

Գույքի որոնում

Ամենադժվար խնդիրներից մեկը հարմար գույք գտնելն է, ցանկալի է՝ առանց միջնորդների։

Առաջինը, ինչ անում են քաղաքացիները, դիմում են տպագիր մամուլին, որը լի է ոչ բնակելի տարածքներ վարձակալելու գովազդներով։ Որպես կանոն, դրանց 90%-ը գործակալություններ են, և միայն 10%-ն է գույքի սեփականատեր: Գործարարների համար ավելի մեծ հարմարավետության համար նման գովազդներ սկսել են տեղադրվել ինտերնետ ռեսուրսներում, մասնավորապես՝ Avito-ում, կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալությունը տրամադրվում է տարածքի լուսանկարով և հասցեով։

Նման ռեսուրսները հարմար են, քանի որ ֆիլտրերի միջոցով դուք կարող եք անմիջապես հրաժարվել որոնման չափանիշներին չհամապատասխանող բոլոր տարբերակներից: Օրինակ՝ ընտրեք բոլոր առաջարկները որոշակի քաղաքում կամ տարածքում գրասենյակային տարածքի վարձակալության համար, և համակարգը ավտոմատ կերպով կվերադարձնի բոլոր հարմար առաջարկները, ինչը զգալիորեն կարագացնի որոնման գործընթացը:

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության շուկան բաժանված է տարածքների տարբեր նպատակներով.

• Գրասենյակ.
• Առևտուր.
• Պահեստ.
• Արտադրություն.

Հետևաբար, նախքան որոնումը սկսելը, որոշեք, թե ինչ տեսակի անշարժ գույք պետք է ընտրեք, քաղաքի որ տարածքում, ինչ տարածքում, հարկերի քանակը և այլ կարևոր պարամետրեր: Սահմանելով պայմանների ամբողջ փաթեթը, որոնողին ավելի հեշտ կլինի ձևակերպել իր խնդրանքը:

Եթե ​​որոնման գործընթացը ներառված չէ պլանների մեջ, կարող եք այս հարցը վստահել միջնորդին: Սովորաբար, նման ընկերությունների ծառայությունները վճարվում են ամսական վարձավճարի լրիվ կամ կեսի չափով: Բայց խորհուրդ է տրվում ի սկզբանե նրանց հետ պայմանագիր կնքել և ծառայությունների դիմաց վճարումը որոշել միայն տարածքն ընտրելուց հետո, որպեսզի նրանք նույնպես հետաքրքրվեն իրենց աշխատանքի ժամանակով և որակով:

Պայմանագրի կնքման գործընթացը

Սա կարևոր գործընթաց է, որը լավագույնս արվում է փաստաբանի հետ: Նախքան փաստաթղթերը ստորագրելը, դուք պետք է ուշադիր կարդացեք և քննարկեք վարձակալության բոլոր պայմանները: Ստուգեք սեփականատիրոջ փաստաթղթերը՝ անշարժ գույքի տնօրինման իրավունքի մասին փաստաթուղթ, հատակագիծ և գույքը պատկանող իրավաբանական անձի կանոնադրական փաստաթղթերը: Փաստաթղթերը ստուգելուց հետո քննարկեք վարձակալության բոլոր հնարավոր պայմանները.

1. Կոմունալ վճարումներ.
2. Հեռախոսներ և ինտերնետ հասանելիություն:
3. Ամսական վարձավճարի արժեքը.
4. Վարձակալության ժամկետներ.
5. Ֆորսմաժորային հանգամանքներ.
6. Փոքր վերանորոգման աշխատանքներ.
7. Կապիտալ վերանորոգում.
8. Պայմանագրի դադարեցման պայմանները.

Քննարկեք, թե ում է վերապահվելու կոնկրետ պարտավորություն և ժամկետը, որի ընթացքում այն ​​պետք է ավարտվի: Բոլոր պայմանները պետք է գրանցվեն առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրում:

Պայմանագրի ստորագրում

Ավելի լավ է պայմանագիր կնքել և պայմանները անձամբ քննարկել սեփականատիրոջ հետ առանց միջնորդների վարձակալելիս: Այս դեպքում հրատապ հարցերը լուծվում են ավելի հեշտ և արագ, և կա զիջումների հնարավորություն վարձատուի կողմից։

Պայմանագրի տեքստը կազմելիս պարտադիր կետում պետք է նշվեն գույքի լրիվ ֆիզիկական հասցեն, սեփականատիրոջ տվյալները և տվյալները: Հնարավորության դեպքում դուք պետք է պահանջեք հատակագիծ և կցեք այն փաստաթղթին, հատկապես, եթե վերակառուցումն իրականացվել է:

Փաստաթուղթը պետք է ստորագրվի մի քանի տարբերակներով երկու կողմերի կողմից։ Միայն որոշակի նմուշի փաստաթուղթը կարող է հաստատել վարձակալության պայմանները և տարածքի վարձակալության գործընթացը:

Վարձակալության ժամկետը կարող է սահմանվել, սակայն չնշված լինելու դեպքում պայմանագիրը համարվում է անորոշ ժամկետով կնքված։ Չմոռանաք նշել վարձավճարի ճշգրիտ չափը։ Առանց կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալության նշված արժեքի գործարքը համարվում է չկայացած: Արժույթի փոփոխությունները հաշվի առնելու համար անհրաժեշտ է նշել վարձակալության գնի հնարավոր տոկոսային աճ, բայց ոչ ավելի, քան տարին մեկ անգամ։

Օբյեկտների փոխանցման գործընթացը

Վարձակալության պայմանագրից հետո մեկ այլ կարևոր փաստաթուղթ կլինի տանտիրոջ կողմից վարձակալին անշարժ գույքի փոխանցման ակտը: Նման ակտի կնքման օրը համարվում է վարձակալության սկիզբ: Ակտը պետք է ստորագրվի միայն շենքի կամ տարածքի մանրակրկիտ ստուգումից հետո: Եթե ​​ստուգման ընթացքում նկատվում է անսարքություն, այն պետք է գրանցվի հաշվետվության մեջ: Դրանով դուք կարող եք պաշտպանվել ձեզ անհարկի ծախսերից, որոնք այնուհետև կգնան վարձակալի վրա:

Բացի այդ, մինչև առևտրային անշարժ գույք վարձակալելը տարածքների նման վերլուծությունը հնարավորություն կտա տանտիրոջից պահանջել անվճար վերացնել նկատված թերությունները կամ որոշակի չափով նվազեցնել վարձակալության արժեքը: Եթե ​​տեսած գույքի վիճակը որևէ կերպ չի բավարարում հաճախորդին, նա կարող է միանգամայն իրավացիորեն պահանջել պայմանագրի խզում։

Հիշեք, որ պայմանագրի ժամկետը լրանալուց հետո վարձատուն գույքը կվերցնի այն ակտի համաձայն, որը կնքվել է տարածքի վարձակալության ընդունման օրը: Իսկ եթե այնտեղ արձանագրված թերացումներ չկան, ապա տանտերը օրինական կերպով կարող է պահանջել, որ դրանք շտկվեն վարձակալի հաշվին։ Ընդհակառակը, եթե վարձակալության ժամանակահատվածում տարածքի պայմաններում դրական փոփոխություններ են կատարվել, ապա վարձակալն իրավունք ունի պահանջել փոխհատուցել կատարված ծախսերը: Ուստի, վարձակալության բոլոր պայմանները զգուշորեն գրանցեք պայմանագրում:

Փաստն այն է, որ նման քառակուսի մետրերը պահանջված են նեղ թվով վարձակալների շրջանում: Այսինքն, եթե ձեր տարածքը համապատասխանում է վարձակալի բոլոր պահանջներին (որպես կանոն, դրանք որոշակի առանձնահատկություններ են), ապա նա կարող է համաձայնվել ձեր առաջարկին: Բայց դուք կարող եք շատ երկար սպասել նման հաճախորդի համար: Ուստի ձերը գնահատելիս ավելի լավ է սկսել միջին շուկայական գնից։
Ինչ վերաբերում է տարածքների սկզբնական տեսքով պահպանմանը, ապա դա իրատեսական չէ։ Նույնիսկ ամենազգույշ վարձակալներն օգտագործելիս անխուսափելիորեն առնվազն որոշակի վնաս կհասցնեն դրան (հիմնական կեղտից մինչև ավարտի վնաս): Եթե ​​ձեր տարածքը շատ թանկ է ձեզ համար, ապա պայմանագրով նախատեսեք դրա վնասի փոխհատուցում։
Սրանից հետևում է, որ գրանցվելով վարձակալի մոտ՝ դուք այլևս չեք կարողանա խուսափել տարածքի վարձակալությունից ձեր եկամտի հարկումից։
Իսկ որպեսզի արագ գտնեք վարձակալ, ով կհամապատասխանի ձեզ և գոհ կլինի ձեր տարածքից և դրա գնից, և խուսափեք բազմաթիվ խնդիրներից, գնացեք առնվազն 5 տարվա փորձ ունեցող ապացուցված գործակալություն:

Սա նշանակում է, որ առաջին բանը, որ դուք պետք է անեք, լավ գործակալություն գտնելն է, որը վարձակալում է անշարժ գույք: Այս կազմակերպության հետ պետք է կնքվի ծառայությունների մատուցման պայմանագիր։ Որպես կանոն, տանտիրոջից միջնորդավճար չի գանձվում։ Հաջորդը, գործակալը կխնդրի ձեզ ցույց տալ ձեր տարածքը, որից հետո նա կկարողանա որոշել այն գումարը, որը դուք կարող եք ակնկալել: Գործակալը նաև կառաջարկի ձեզ վարձավճար ստանալու լավագույն միջոցը: Սովորաբար, կոմերցիոն անշարժ գույքի համար վճարումները կատարվում են եռամսյակը մեկ, իսկ բնակելի անշարժ գույքի համար՝ ամսական: Եթե ​​ձեր տարածքում արժեքավոր իրեր չկան, դուք կարող եք ապահով կերպով թողնել բանալիները գործակալին, ով այն ցույց կտա ապագա վարձակալներին՝ առանց ձեր աշխատանքը ընդհատելու: Իսկ վերջին քայլը վարձակալների հետ ծանոթանալն ու նրանց հետ վարձակալության պայմանագիր կնքելն է։

Տեսանյութ թեմայի վերաբերյալ

Աղբյուրներ:

• ինչպես վարձակալել գրասենյակները

Ցանկացած մատչելի տարածք վարձակալելու համար՝ լինի դա բնակելի, թե կոմերցիոն, կարող եք կապվել անշարժ գույքի գործակալության հետ կամ ինքներդ գտնել վարձակալ: Երկրորդ դեպքում արդյունավետ է տպագիր մամուլում և ինտերնետում տեղեկատվություն տեղադրել այն ռեսուրսների վերաբերյալ, որոնք այցելում են պոտենցիալ վարձակալները այն տարածքից, որտեղ գտնվում է գույքը:

Ձեզ անհրաժեշտ կլինի

• - փաստաթղթեր, որոնք հաստատում են ձեր սեփականության իրավունքը անշարժ գույքի նկատմամբ.
• - ինտերնետ հասանելիությամբ համակարգիչ;
• - գումար ռիելթորների ծառայությունների համար վճարելու և (կամ) վճարովի ռեսուրսների վրա գովազդ տեղադրելու համար.
• - կապի համար հեռախոս և էլ.

Հրահանգներ

Նույնիսկ եթե դուք չեք ցանկանում դիմել ռիելթորների օգնությանը, ապա չի խանգարի այցելել մի քանի գործակալություններ և խորհրդակցել ձեր վարձակալության գնի և դրա վրա ազդող գործոնների մասին: Հնարավոր է, որ ավելորդ չլինել որոշակի միջոցներ ձեռնարկելը, որոնք հիմք են տալիս ավելին պահանջելու։ Օրինակ՝ միացրեք լրացուցիչ հեռախոսագծեր, լարային ինտերնետ և այլն՝ կախված իրավիճակից և տարածքի բնույթից։

Եթե ​​նախընտրում եք վարձակալներ գտնելու և նրանց հետ նախնական շփումների պատասխանատվությունը վստահել միջնորդներին, մանրակրկիտ հարցրեք համագործակցության պայմանների մասին՝ գինը, գործակալության ծառայությունների վճարման կարգը (իդեալականում տեղափոխվելուց հետո, այլ դեպքերում մտածեք դրա մասին) և այլն։ .

Ինքնուրույն որոնելիս պատրաստեք տարբեր երկարությունների գովազդային տեքստեր: Ձեր խնդիրն է հնարավորինս շատ կարևոր տեղեկատվություն պարունակել նվազագույն քանակությամբ տեքստում՝ տալով վարձակալության տարածքների ամբողջական պատկերը: Հաճախ դրա լուծմանը նպաստում են ընդհանուր ընդունված, հասկանալի հապավումները։

Առանձին խնդիր է շփումները։ Առանձին SIM քարտը կօգնի խնայել նյարդերը և ապահովագրել ձեզ անժամանակ զանգերից։ Այն կարող եք տեղադրել ձեր հեռախոսի մեջ միայն այն ժամանակ, երբ ձեզ հարմար է զանգեր ստանալը, իսկ մյուսների համար (որը ձեզ անպայման պետք կգա) օգտագործեք ինքնապատասխանիչ:
Այս ֆունկցիան հարմար է նաև տարածքը վարձակալելուց հետո։ Ընդամենը պետք է անջատել հեռախոսը և ինքնապատասխանիչի վրա գրել, որ տարածքը տրված է վարձով։
Օգտակար կլինի նաև վարձակալների հետ նամակագրության առանձին էլեկտրոնային հասցե:

Երբ վարձակալներից զանգեր եք ստանում, նրանց հետ կազմակերպեք դիտումներ և վարձակալության ժամկետներ: Պատրաստ եղեք ուղեկցել նրանց, երբ նրանք շրջում են ձեր տարածքում և պատասխանում են տարբեր հարցերի, այդ թվում՝ անհարմար հարցերին:
Փորձեք տարածքին նայել պոտենցիալ վարձակալի աչքերով. ինչն է ձեզ սազում դրանում, ինչը ոչ և ինչու, մտածեք, թե ինչպես կարող եք նվազագույնի հասցնել բացասական կողմերը:
Նաև պատրաստեք փաստաթղթեր ձեր տարածքների համար, որոնք հաստատում են դրանք օրինական տնօրինելու ձեր իրավունքը (սեփականության վկայական, լիազորագիր սեփականատիրոջից և այլն), որպեսզի դրանք ներկայացնեք ըստ պահանջի:

Վարձակալի հետ, որը հարմար է ձեր տարբերակին, կնքեք պայմանագիր, որում նշվում են վարձակալության ժամկետը, երկարաձգման հնարավորությունը, գումարը, կարգը և վճարման պայմանները:
Եվ, իհարկե, մի մոռացեք վճարումներ ընդունել՝ անհրաժեշտության դեպքում հիշեցնելով նրանց, որ ժամանակն է կատարել ևս մեկը (չնայած, իհարկե, նախընտրելի են վարձակալները, որոնց հետ այս ընթացակարգը պարտադիր չէ):

Սննդամթերքի առևտուրը համարվում է փոքր և միջին բիզնեսի համար եկամտաբեր ոլորտներից մեկը։ Գնողունակության ճիշտ գնահատմամբ և տեսականու ընտրությամբ այս բիզնեսը լավ շահույթ է բերում։

Հրահանգներ

Նախ պետք է ընտրել առևտրի վայր և տեսականի։ Օրինակ՝ ձեռնտու է վաճառել բիզնես կենտրոնների, ձեռնարկությունների, պետական ​​կառույցների մոտ։ Բնակելի տարածքում տարածված են կաթնամթերքը, հացաբուլկեղենը և հրուշակեղենը, հացահատիկը, ալկոհոլը և ծխախոտը։ Քաղաքի ծայրամասում գտնվող խանութում հաճախորդները հաճախ խնդրում են վակուումային փաթեթավորված զովացուցիչ ըմպելիքներ, սենդվիչներ և համբուրգերներ: ՄՏՍ»

Ոչ բնակելի տարածքների վարձակալումը, օրինակ՝ խանութի համար, ներառում է համապատասխան գույքի որոնում և գրավոր համաձայնագրի կնքում։ Անհրաժեշտ է ոչ միայն ճիշտ լրացնել դրա բոլոր բաժինները, այլև հետևել գործողությունների ճշգրիտ հաջորդականությանը։ Ինչպե՞ս ճիշտ վարձակալել ոչ բնակելի տարածքները իրավական տեսանկյունից.

Օրենսդրություն

Ոչ բնակելի անշարժ գույքի վարձակալության հարցերը կարգավորվում են «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» դաշնային օրենքով և Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով: Ըստ օրենքի՝ ոչ բնակելի օբյեկտների թվում են նրանք, որոնք շենքերի մաս են կազմում, բայց բնակության համար պիտանի չեն։

Սեփականատերը կարող է ինքնուրույն պայմանագրային հիմունքներով վարձակալել ոչ բնակելի տարածքներ։ Դա կարող է լինել միայն գրավոր: Եթե ​​վարձակալությունը տրվում է մինչև 12 ամիս ժամկետով, ապա պայմանագիրը պարտադիր չէ գրանցել: Եթե ​​վարձակալությունը տրվում է 1 տարուց ավելի ժամկետով, ապա պայմանագիրը պետք է սահմանված կարգով գրանցվի Rosreestr-ում: Տանտերերը պարտավորվում են օրենքով սահմանված ժամկետներում վճարել վարձակալության եկամտի հարկերը:

Հերթականություն

Սեփականատերն իրավունք ունի վարձակալության տալ ոչ բնակելի տարածքներ բազմաբնակարան շենքում, գրասենյակում կամ առևտրի կենտրոնում: Անհրաժեշտ է իմանալ գործողությունների հաջորդականությունը, որոնց պետք է հետևեն գործարքի երկու կողմերը:

Անշարժ գույքի ընտրություն

Հարմար գույք գտնելը ամենադժվար փուլն է։ Վարձակալը ընտրում է տարածքներ՝ ելնելով այնպիսի պարամետրերից, ինչպիսիք են տրանսպորտի հասանելիությունը, ենթակառուցվածքը և երթեւեկությունը: Որոնումը կարող է իրականացվել անշարժ գույքի գործակալությունների և մասնագիտացված կայքերի միջոցով։ Փորձառու գործարարները շատ ժամանակ են հատկացնում այս գործընթացին։

Ոչ բնակելի անշարժ գույքի շուկան բաժանված է տարածքների՝ հետևյալ նպատակներով.

• Գրասենյակ;
• Առևտուր;
• Արտադրություն;
• Պահեստ.

Անհրաժեշտ է ի սկզբանե որոշել գույքի տեսակը, գտնվելու վայրը, հարկերի քանակը և տարածքը: Ավելի հեշտ է ձևակերպել հարցում, երբ այս տվյալները պարզ են դառնում: Մի քանի տարբերակ ընտրելուց հետո ապագա վարձակալը ստուգում է տարածքը: Սա անհրաժեշտ քայլ է։ Տանտերը պետք է ներկայացնի տարածքը իր շահավետ տեսանկյունից: Բայց պետք չէ թաքցնել առկա թերությունները, քանի որ դրանք կարող են ի հայտ գալ ավելի ուշ։ Դա կարող է հանգեցնել վարձակալության պայմանագրի խզմանը:

Եթե ​​ժամանակ չկա տարածք փնտրելու համար, վարձակալը կարող է այս աշխատանքը հանձնել վստահելի անձի կամ միջնորդի: Բոլոր մանրամասները և պահանջվող պարամետրերը ներկայացված են: Սրանք վճարովի ծառայություններ են, որոնք վճարվում են ամսական վարձավճարի 50-ից 100%-ի չափով։ Պետք է պայմանագիր կնքվի միջնորդի հետ։ Վճարումը պետք է կատարվի համապատասխան տարածք ընտրելուց հետո:

Համաձայնագրի կնքում

Ավելի լավ է այս գործընթացում փաստաբան ներգրավել։ Նա կօգնի ձեզ ճիշտ կազմել պայմանագիրը և բացատրել վիճելի հարցերը, ինչպես նաև ստուգել գործարքի իրավական մաքրությունը: Դուք կարող եք ինքներդ կատարել այս աշխատանքը: Նախքան պայմանագիրը ստորագրելը, դուք պետք է պահանջեք հետևյալ փաստաթղթերը.

1. գույքային փաստաթղթեր;
2. հատակագիծ;
3. սեփականատիրոջ կանոնադրական փաստաթղթերը.

Փաստաթղթերը ստուգելուց հետո դուք պետք է քննարկեք վարձակալության պայմանները: Դրանք կարող են վերաբերել հետևյալ կետերին.

• կոմունալ ծառայությունների վճարում;
• վարձավճարի չափը;
• տարածքի առաքման վերջնաժամկետը.
• հեռախոսային կապի և ինտերնետի հասանելիություն;
• վերանորոգման աշխատանքների իրականացում;
• պայմանագրի դադարեցման պայմանները.

Կարևոր է քննարկել, թե որ կողմին է տրված յուրաքանչյուր կետ և ինչ ժամկետներում են կատարվում պարտավորությունները: Ձեռք բերված պայմանավորվածությունները նշված են պայմանագրում կամ դրան կից լրացուցիչ համաձայնագրերի տեսքով:

Կարևոր է պայմանագրում կետ ներառել ֆորսմաժորային իրավիճակի դեպքում գործողությունների վերաբերյալ:

Ավելի լավ է, եթե վարձակալն ու տանտերը պայմանագիրը կնքեն անձամբ՝ առանց միջնորդների։ Այս դեպքում ավելի հեշտ է լուծել վիճելի հարցերը՝ կողմերը կարող են գնալ որոշ զիջումների։ Պայմանագիրը կազմելիս կարևոր է ամբողջությամբ ներառել գույքի մասին տեղեկատվությունը: Դրանք պետք է ներառեն տարածքի ամբողջական հասցեն, հարկը, տարածքը: Պայմանագիրը պետք է ուղեկցվի հատակագծով: Միայն այս դեպքում կարելի է պայմանագիրը վավեր համարել։

Պայմանագիրը կնքվում է 2 օրինակից, եթե վարձակալությունը տրամադրվում է մինչև 12 ամիս ժամկետով։ Եթե ​​նախատեսվում է 1 տարի և ավելի երկարաժամկետ վարձակալություն, ապա կնքվում է պայմանագրի 3 օրինակ։ Մեկական օրինակը մնում է տանտիրոջ և վարձակալի մոտ: Մեկ այլ օրինակ մնում է գրանցողին:

Տարածքների տեղափոխում

Պայմանագիրը կնքելուց հետո տանտիրոջից վարձակալին կազմվում է փոխանցման ակտ: Դրա ստորագրման օրը կհամարվի վարձակալության սկիզբ: Ակտը ստորագրվում է միայն տարածքի ամբողջական զննությունից հետո։ Եթե ​​ստուգման ընթացքում հայտնաբերվում է անսարքություն, այն գրանցվում է հաշվետվության մեջ: Սա թույլ է տալիս ապագայում խուսափել ավելորդ ծախսերից։

Վերլուծությունը թույլ է տալիս վարձակալից պահանջել վերացնել թերությունները և անսարքությունները և նվազեցնել վարձավճարը: Ուստի ավելի լավ է, որ սեփականատերը նախօրոք կարգի բերի տարածքը և հաղորդակցությունը։ Փոխանցման ակտը ստորագրելուց հետո վարձակալը կարող է ամբողջությամբ օգտագործել տարածքը և իրականացնել ձեռնարկատիրական գործունեություն:

Գործող օրենսդրության համաձայն, պայմանագիրը պետք է պարունակի հետևյալ հիմնական պայմանները.

1. Պայմանագրի կողմերն են վարձակալը և տանտերը: Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 608-ը, ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության իրավունքը պատկանում է սեփականատիրոջը:
2. Համաձայնագրի առարկան. Նշված են տարածքի մանրամասն բնութագրերը: Արվեստի 3-րդ կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 607-ը, դրանց բացակայության դեպքում պայմանագիրը համարվում է անվավեր:
3. Անշարժ գույքի օգտագործման պայմանները. Դրանք կարելի է հնարավորինս մանրամասնորեն ձայնագրել։ Նշվում է, թե ով է պարտավոր կոսմետիկ և հիմնանորոգում կատարել։
4. Վճարում. Վճարման գումարը ֆիքսված է։ Առանց դրա պայմանագիրը համարվում է անհատույց, և դա անթույլատրելի է վարձակալության պայմանագրերի համար:
5. Վավերականություն. Այն որոշվում է կողմերի կողմից փոխադարձ համաձայնությամբ։ Չնշված լինելու դեպքում պայմանագիրը կհամարվի կնքված անորոշ ժամկետով։

Պայմանագիրը, որի գործողության ժամկետը 12 ամսից պակաս է, ենթակա չէ պարտադիր գրանցման: Եթե ​​դրա ժամկետը լրանալուց հետո նմանատիպ ժամկետով այլ պայմանագիր է կնքվում, ապա գրանցումը նույնպես պարտադիր չէ։ 12 ամիս ժամկետով պայմանագիրը ենթակա է պարտադիր գրանցման։ Բայց կարևոր է հաշվի առնել, որ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 619-րդ և 620-րդ հոդվածների հիման վրա պայմանագրի վաղաժամկետ դադարեցումը հնարավոր է:

Վարձակալը կարող է անշարժ գույքը փոխանցել ենթավարձակալության պայմանագրով: Բայց դա հնարավոր է միայն տանտիրոջ համաձայնությամբ, ով հանդիսանում է գույքի սեփականատերը: Ենթավարձակալության պայմանագիրը նույնպես պետք է գրանցվի օրենքով սահմանված կարգով։

Բայց հարկ է հաշվի առնել, որ հնարավոր է վարձակալության պայմանագրի վաղաժամկետ դադարեցում։ Այս իրավունքն ունեն և՛ տանտերը, և՛ վարձակալը: Փաստորեն, գործարքի կողմերն ունեն գործողությունների լիակատար ազատություն: Բայց պայմանագիրը պետք է պարունակի այն հիմքերը, որոնց հիման վրա հնարավոր է վաղաժամկետ դադարեցում:

Կան ենթավարձակալության հետևյալ հատկանիշները.

• Գործողության ժամկետը սահմանափակվում է սեփականատիրոջ հետ վարձակալության պայմանագրի տևողությամբ.
• Վարձակալության պայմանագիրը լուծվելու դեպքում ենթավարձակալը հնարավորություն ունի նույն պայմաններով մինչև ենթավարձակալության ժամկետի ավարտը երկարաձգել պայմանագիրը սեփականատիրոջ հետ.
• Եթե ​​պայմանագիրը կնքված է 12 ամիս և ավելի ժամկետով, ապա այն պետք է գրանցվի։

Առանձնացվում են վարձակալի հետևյալ իրավունքները և պարտականությունները.

1. Տարածքների օգտագործման մոնիտորինգ իրենց նպատակային նպատակներով:
2. Վարձավճարի ժամանակին վճարում.
3. Կողմերի համաձայնությամբ վերանորոգման իրականացում.
4. Տարածքի պատշաճ կարգի պահպանում.
5. Ենթավարձակալի հետ փոխանցման ակտի կազմում.

Ընդունված պարտավորությունների ցանկացած խախտման դեպքում գործարքի յուրաքանչյուր կողմ հնարավորություն ունի դադարեցնել պարտավորությունը մինչև պայմանագրի ավարտը:

Պահանջվող փաստաթղթեր

12 ամիս և ավելի ժամկետով կնքված պայմանագրերի համար կատարվում է պետական ​​գրանցում։ Դա անելու համար ստեղծվում է փաստաթղթերի հետևյալ փաթեթը.

• սահմանված ձևի կիրառում;
• վարձակալության պայմանագիր բոլոր կցորդներով;
• կադաստրային անձնագիր;
• Ռուսական անձնագրեր՝ ֆիզիկական անձանց համար, տիտղոսային փաստաթղթեր՝ իրավաբանական անձանց համար.
• լիազորագիր, եթե փաստաթղթերը ներկայացվում են ներկայացուցչի կողմից.
• ամուսնու նոտարական համաձայնությունը, եթե օբյեկտը համատեղ սեփականություն է կամ ձեռք է բերվել ամուսնության ընթացքում.
• թույլտվություն խնամակալության և հոգաբարձության մարմնից, եթե գույքը գրանցված է անգործունակ կամ անչափահաս քաղաքացու անունով.
• գրավառուի գրավոր թույլտվություն, եթե գույքը գրավադրված է.
• պետական ​​տուրքի վճարման անդորրագիր.

Հարկեր

Ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության համար նախատեսված են հարկեր։ Օպտիմալ հարկային ռեժիմը պարզեցված հարկային համակարգն է: Հատուկ հարկային ռեժիմները ոչ միայն հեշտացնում են հաշվապահական հաշվառումը, այլև ավելի ցածր հարկային բեռ ունեն: Կիրառվում են հետևյալ հատկանիշները.

1. եթե որոշվում է կադաստրային արժեքը և գործում է հատուկ տարածաշրջանային օրենք, հարկ է վճարվում գրասենյակային, վարչական և մանրածախ անշարժ գույքի համար.
2. տեղական մակարդակը կազմում է 2%:

Եթե ​​տեղական մակարդակով հատուկ օրենք չի ընդունվել, ապա պարզեցված հարկային համակարգից օգտվող ձեռնարկատերերի համար սահմանվում են հետևյալ դրույքաչափերը.

• պարզեցված հարկային համակարգ 6% - ընդհանուր եկամտից;
• ՀՊԾ 15% - եկամուտից հանած ծախսերը:

Եթե ​​կազմակերպությունը գտնվում է ընդհանուր հարկային համակարգի վրա, ապա սահմանվում է բարձր հարկային բեռ: Այս դեպքում վարձակալության բիզնեսը ձեռնտու չէ։ Ավանդաբար սահմանվում են երեք հիմնական հարկեր.

1. կազմակերպության շահույթի և անհատ ձեռներեցների համար անձնական եկամտահարկի գծով` 20% իրավաբանական անձանց համար և 13% ձեռնարկատերերի համար.
2. գույքի համար` 2% կադաստրային արժեքի հիման վրա և 2,2% մնացորդային արժեքը հաշվարկելիս.
3. ավելացված արժեքի վրա՝ 18%, եթե եռամսյակային եկամուտը կազմում է ավելի քան 2 միլիոն ռուբլի:

Ինչպե՞ս խուսափել ոչ բնակելի անշարժ գույքի վարձակալությունից ստացված եկամտի հարկերից:Մի կողմից օրենսդրությունը սահմանում է վարձակալության բոլոր պայմանագրերի գծով հարկեր վճարելու պարտավորությունը։ Եթե ​​պայմանագիրը կազմված է 1 տարի և ավելի ժամկետով, այն գրանցվում է Rosreestr-ում: Այս տեղեկատվությունը փոխանցվում է հարկային ծառայությանը տեղեկատվության փոխանակման պայմանագրին համապատասխան: Եթե ​​պայմանագիրը կնքվում է մինչև 1 տարի ժամկետով, հարկային ծառայությունը պետք է ապացուցի վարձակալության փաստը, ինչը միշտ չէ, որ հնարավոր է։

Գործող օրենսդրությունը նախատեսում է վարչական և քրեական պատասխանատվություն ապօրինի ձեռնարկատիրություն իրականացնելու համար։ Քրեական պատասխանատվություն է սահմանվում, եթե ապօրինի ձեռնարկատիրական գործունեություն է իրականացվում կամ խոշոր շահույթ է ստանում 1,5 միլիոն ռուբլու չափով։

Երբ խախտում է հայտնաբերվում, դատավորները հաշվի են առնում անձի կոնկրետ հանգամանքները և շատ այլ գործոններ: Բնակարան կամ ամառանոց վարձակալելիս, որպես կանոն, խնդիրներ չեն առաջանում։ Եթե ​​վարձով է տրվում ոչ բնակելի անշարժ գույք, ապա կարելի է առանձնացնել ձեռնարկատիրական գործունեության մի քանի նշաններ: Եթե ​​տարածքը ձեռք է բերվում ուղղակիորեն վարձակալության համար, ապա գործունեությունը պահանջում է գրանցում, քանի որ այն ճանաչվում է որպես ձեռնարկատիրական:

Նույնը վերաբերում է երկարաժամկետ վարձակալությանը կամ պայմանագրերին, որոնք երկարաձգվում են մի քանի անգամ: Այս նշանը մեկնաբանվում է որպես ոչ բնակելի գույքի սեփականության իրավունքից համակարգված և միտումնավոր շահույթ ստանալու փաստ: Այս նշանների հայտնաբերման դեպքում քաղաքացուն խորհուրդ է տրվում գրանցել անհատ ձեռնարկատեր։ Այս դեպքում հարկը կազմում է ընդհանուր եկամտի 6%-ը։ Անձնական եկամտահարկը կազմում է 13%:

Տարածքի սեփականատերը պետք է տարեկան հաշվետվություն ներկայացնի:

Այսպիսով, ոչ բնակելի տարածքների վարձակալությունն ունի իր առանձնահատկությունները: Անհրաժեշտ է իրավաբանորեն իրավասու պայմանագիր կազմել, ապահովել պայմանագրի բոլոր առանձնահատկությունները և ժամանակին վճարել հարկերը։ Սա թույլ կտա ապագայում խուսափել խնդիրներից և օրինական կերպով շահույթ ստանալ:

Առևտրային անշարժ գույք վարձակալելը և նման գործարքի համար պայմանագիր կնքելը այնքան էլ բարդ չէ. Այնուամենայնիվ, բնակարանների վարձակալության համեմատությամբ, անշարժ գույքի շուկայի այս ոլորտը կարգավորվում է տարբեր օրենքներով և կանոնակարգերով: Առևտրային անշարժ գույքի լիզինգը շահութաբեր բիզնես է, սակայն մեծ գրասենյակային շենքերի և փոքր տարածք ունեցող կոմերցիոն անշարժ գույքի շատ սեփականատերեր հաճախ բախվում են բարեխիղճ վարձակալներ գտնելու խնդրին: Եթե ​​այս հարցի լուծումը համապատասխանում է ձեզ, ապա մերը ձեզ համար շատ օգտակար կլինի. այն կխոսի այն մասին, թե ինչպես վարձակալել տարածքները, անել դա հնարավորինս սեղմ ժամկետներում և առավելագույն օգուտով:

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության իրավական հիմքերը

Նախքան առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության մասին նայենք, եկեք նայենք այս գործողությունները կարգավորող օրենսդրությանը: Առևտրային անշարժ գույք վճարովի օգտագործման համար փոխանցելու գործընթացը կարգավորվում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով(հ. 34): Սույն օրենսդրական ակտի համաձայն, պայմանագրի կնքման գործընթացում ծագած պայմանները արտացոլվում են վարձակալության պայմանագրում` սեփականատիրոջ և վարձակալի միջև համաձայնությունը հաստատող հիմնական փաստաթուղթը:

Առևտրային անշարժ գույքի վարձույթ

Անշարժ գույքի սեփականատիրոջ հիմնական պարտականությունն էվարձակալած տարածքներում կարգուկանոնի և պատշաճ վիճակի պահպանում. Այսպիսով, օրինակ, Արվեստ. Քաղաքացիական օրենսգրքի 616-ը պարտավորեցնում է տանտիրոջը որոշակի ժամկետում ինքնուրույն իրականացնել հիմնանորոգում: Նույն հոդվածը նաև նախանշում է վարձակալին վերապահված պարտականությունները, ներառյալ տարածքի կոսմետիկ վերանորոգումը, ընթացիկ կոմունալ վճարների ժամանակին վճարումը և տարածքի ներսում կարգուկանոնի ապահովումը:

Վարձատուին իրավունք է տրվում այլ պայմաններով վարձակալել առևտրային գույքը, որը պետք է նշված լինի վարձակալության պայմանագրում: Օրինակ, տանտերը կարող է հիմնանորոգում իրականացնելու պատասխանատվությունը տեղափոխել տարածքը վարձակալության հիմունքներով օգտագործող անձի վրա կամ ստանձնել վարձակալի պարտականությունները:

Անշարժ գույքի առաքման փուլերը

Գրագետ մոտեցմամբ և կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալության բոլոր բարդությունների ըմբռնմամբ՝ գրեթե յուրաքանչյուր տանտեր կկարողանա հաղթահարել այն հարցը, թե ինչպես ինքնուրույն վարձակալել ոչ բնակելի տարածքներ: Եկեք նայենք ընթացակարգին, մանրամասն նկարագրելով, թե ինչ է պետք անել առավել շահավետ գործարք կնքելու համար:

Անշարժ գույք վարձակալելիս գլխավորը օպտիմալ գին սահմանելն է, բարեխիղճ վարձակալ գտնելը և գույքը վարձակալության հանձնելու փաստաթղթերը գրագետ պատրաստելն է:

Վարձակալության գնի որոշում

Սա առաջին և չափազանց կարևոր փուլն է։ Եթե ​​վարձատուն անձամբ է կատարում գործարքը, վարձակալական արժեքի սահմանումը, որպես կանոն, լիովին օբյեկտիվ չի լինի։ Քանի որ ցանկացած վարձատու նախատեսում է ստանալ առավելագույն օգուտ: Սակայն ուռճացված գինը վախեցնում է պոտենցիալ վարձակալներին, մինչդեռ թերագնահատված ցուցանիշը որոշակի կասկածներ կառաջացնի: Առևտրային անշարժ գույքի շատ սեփականատերեր օգնության համար դիմում են մասնագետներին (ռիելթոր/գնահատող), թեև այսօր շատերը վերլուծում են հատուկ կայքերում տեղադրված նմանատիպ առաջարկները, օրինակ՝ Avito, Cyan և այլ առցանց հարթակներ: Սա թույլ է տալիս հասկանալ շուկայի ներկա իրավիճակը և արդարացիորեն գնահատել ձեր սեփական տարածքը:

Հիշիր.Սեփական բիզնեսը վարելու համար տարածքներ վարձակալելիս պոտենցիալ վարձակալը ակնկալում է դրանից շահույթ ստանալ: Այդ իսկ պատճառով տարածքը գնահատելիս պետք է հաշվի առնել այն գնահատված հավանական եկամուտը, որը նա կկարողանա ստանալ։

Բացի այդ, վարձակալության համար տարածքները գնահատելիս խորհուրդ է տրվում հաշվի առնել մի շարք կարևոր գործոններ, այդ թվում:

• վարձակալվող տարածքի տարածքը.
• գոյություն ունեցող դասավորություն;
• օբյեկտի վիճակը;
• կահույքի և կոմունիկացիաների առկայություն;
• օբյեկտի գտնվելու վայրը;
• հագեցած ավտոկայանատեղիների առկայություն;
• տրանսպորտ և այլ մատչելիություն վարձակալի բիզնես գործընկերների և հաճախորդների համար.
• այցելուների երթևեկությունը (հատկապես խոշոր առևտրի, զվարճանքի և գրասենյակային կենտրոնների համար):

Հաշվի առնելով վերը նշված կետերը և վերլուծելով նմանատիպ տարբերակները, կարող եք սահմանել վարձակալության տարածքի օպտիմալ, փոխշահավետ գինը:

Որոնել վարձակալ

Պոտենցիալ վարձակալներ գտնելը ոչ պակաս կարևոր փուլ է անշարժ գույքի վարձակալության ժամանակ: Կարևոր է որոշել, թե ում է վարձակալել տարածքը, քանի որ բարեխիղճ վարձակալ գտնելը հաճախ կարող է շատ դժվար լինել:

Ամսավճարը որոշելուց հետո անհրաժեշտ է պատրաստել գովազդի տեքստը։

Սովորաբար այն մանրամասնորեն նշում է օբյեկտի հիմնական պարամետրերը՝ սենյակի չափը, հատակը, աշխարհագրական դիրքը, ենթակառուցվածքի զարգացումը, սենյակի վիճակը և դրա սարքավորումները: Ցանկալի է տեքստում ընդգծել տարածքների առկա առավելությունները: Բայց դուք չպետք է թաքցնեք վարձակալությամբ տրվող գույքի հնարավոր թերությունները, որպեսզի ստուգման ընթացքում չհայտնվեք անհարմար իրավիճակում և չվախեցնեք պոտենցիալ վարձակալին:

Դուք պետք է մեզ ավելին պատմեք տարբերակների մասին պոտենցիալ վարձակալների որոնում.

Փնտրեք ընկերների/ծանոթների միջոցովհամարվում է բարեխիղճ վարձակալ գտնելու ամենադյուրին ճանապարհը: Սովորաբար, եթե նրանք ունեն լայն «կապեր» գործարար համայնքում, առևտրային անշարժ գույքի սեփականատերերը կարող են շատ հեշտությամբ և արագ վարձակալել իրենց տարածքները:

Գովազդների հրապարակում հատուկ ինտերնետային պորտալներում, որոնցից մեծ թվով աշխատում են ցանցում։ Այս մեթոդի առավելությունն այն է, որ վարձակալության ներկայիս առաջարկը դիտվում է օգտատերերի հսկայական լսարանի կողմից, ովքեր շահագրգռված են ընտրել առավել շահավետ տարբերակը: Բայց նրանց ուշադրությունը գրավելու համար կարևոր է լավ գովազդ ստեղծել՝ տարածքի մանրամասն նկարագրությամբ՝ տեքստում նշելով առկա առավելությունները և չմոռանալով նշել թերությունները: Գույքի մասին իրական տեղեկատվությունը կօգնի ձեզ ավելի արագ վարձակալ գտնել:

Ուղեկցեք ձեր գովազդը առաջարկվող տարածքի մի քանի լուսանկարներով: Սա կօգնի պոտենցիալ վարձակալներին արագ որոշել, թե արդյոք նրանք հետաքրքրված են ձեր գույքով:

Առաջարկ ուղարկելովէլ.փոստ. Սրճարաններն ու բարերը, մեծ ու փոքր մանրածախ առևտրի կետերը, գեղեցկության սրահները և այլ հաստատություններ, ինչպես նաև կազմակերպությունները հաճախ փնտրում են տարածքներ նոր կետեր բացելու կամ ավելի հարմար տարածք տեղափոխվելու համար: Ընկերության պաշտոնական կայքում կարող եք ծանոթանալ բիզնեսի սեփականատերերի կամ մենեջերների էլ.

Մեծ և փոքր տարածքների վարձակալության առանձնահատկությունները

Մենք կարող ենք օգնել ձեզ վարձակալել ոչ բնակելի տարածքներ՝ կախված վարձակալվող գույքի տարածքից: առաջարկություններ անշարժ գույքի շուկայի մասնագետներից.

Փոքր տարածքի վարձակալության համար:

Դուք կարող եք կազմակերպել պոտենցիալ վարձակալների որոնում անձամբ կամ անշարժ գույքի գործակալության միջոցով

1. Օգտագործելով մասնագետների օգնությունը, ձեզ անհրաժեշտ կլինի ծառայությունների մատուցման պայմանագիր կնքել: Վարձակալության պայմանագիր կնքելուց հետո դուք պետք է վճարեք գործակալության ծառայությունների համար: Իհարկե, դուք կարող եք համագործակցել առանց ձևականությունների, այնուհետև ձեզ հարկավոր է նամակ գրել, որը պարունակում է առևտրային առաջարկ՝ նշելով ռիելթորի վարձատրությունը և այն ուղարկել առևտրային գույքի հետ աշխատող գործակալություններին: Սովորաբար, ռիելթորի միջնորդավճարը կազմում է ամսական վարձավճարի կեսը (միանվագ վճարում):
2. Որոշելով ինքներդ փնտրել վարձակալներ, գովազդներ հրապարակեք անվճար ինտերնետային կայքերում, կազմակերպեք էլփոստի հասցեական բաշխում, բացի այդ, վարձակալության (անվճար) տարածքի պատուհանում ֆասադային (վճարովի ծառայություն) պաստառ տեղադրելը արդյունավետ կլինի:

Վարձով մեծ տարածք:

Եթե ​​դուք նախատեսում եք վարձակալել մեծ տարածք, ինչը նշանակում է, որ այն կունենա բարձր ակնկալվող շահութաբերություն, ապա կարող եք ստեղծել պարզ կայք ձեր սեփական առևտրային առաջարկով: Սովորաբար, վեբ կայքը խթանվում է համատեքստային գովազդի միջոցով՝ օգտագործելով հիմնական հարցումները: Սա թույլ է տալիս հասնել թիրախային լսարանին, մինչդեռ այս տարբերակով կարող եք վերահսկել գովազդի արժեքը: Այս տարբերակում դուք կարող եք գովազդել ձեր գույքը և խնայել գործակալի վճարները:

Պայմանագրի ստորագրում

Վարձով տրվող տարածքների իրավասու ներկայացում- հաջող գործարքի երաշխիք: Գույքը ցուցադրելիս փորձեք հնարավորինս շատ տեղեկատվություն տրամադրել՝ պոտենցիալ վարձակալի ուշադրությունը հրավիրելով առավելությունների և հավանական շահույթի վրա, որոնք նա կկարողանա ստանալ այս գույքը վարձակալելիս:

Համաձայնագրի ստորագրում– գործարքի վերջնական և ամենակարևոր փուլը: Մասնագիտական ​​պատրաստված և կնքված վարձակալության պայմանագիրը տանտիրոջը պաշտպանում է անբարեխիղճ վարձակալից: Վարձակալության պայմանագիրը պետք է ներառի.

• գույքի սեփականատիրոջ և վարձակալի նույնականացման տվյալները.
• օբյեկտի գտնվելու վայրի հասցեն, դրա տարածքը և հիմնական բնութագրերը.
• Գրանցման մասին տեղեկատվություն;
• պայմանագրի ժամանակը;
• վարձավճարի չափը և դրա վճարման կանոնները.

Ձեր տեղեկությունների համար!Օրենքն արգելում է տարածքի սեփականատիրոջը 12 ամիսը մեկ անգամից ավելի բարձրացնել վարձավճարը։ Հետևաբար, փաստաթղթում պետք է նշվի հավանական աճի ամենամեծ գումարը՝ նշելով վարձակալի պարտադիր ծանուցման ժամկետը:

Փաստաթուղթը պետք է պարունակի համաձայնագրի կողմերի իրավունքների/պարտականությունների մանրամասն նկարագրությունը, ինչպես նաև փաստաթղթի բաժինները խախտելու համար կողմերի պատասխանատվությունը: Չի խանգարի փաստաթղթում ներառել տարածքի գույքի գույքագրումը: Այսպիսով, վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո սեփականատերը կարող է պահանջել վնասված գույքի ֆինանսական փոխհատուցում։

Ինչպես արագ գտնել վարձակալ

Եվս մի քանի օգտակար խորհուրդներ կօգնեն ձեզ արագ վարձակալել գրասենյակ կամ այլ գույք:

Սեփականատերերի համար, ովքեր պատրաստ չեն անձամբ փնտրել վարձակալ կամ ցուցադրություններ/բանակցություններ վարել, իմաստ ունի դիմել պրոֆեսիոնալ ռիելթորի օգնությանը: Նա օբյեկտիվորեն կգնահատի տարածքը՝ հաստատելով դրա իրական արժեքը, կիրականացնի բարձրորակ լուսանկարներ, ճիշտ կկազմի գովազդային տեքստը և կսկսի ցուցադրել ձեր ունեցվածքը:

Այնուամենայնիվ, գործակալության հետ համագործակցության մեջ կան որոշ նրբերանգներ. Դրանք պետք է հստակեցվեն նախքան համագործակցությունը սկսելը։

Եթե ​​տանտերը ցանկանում է արագ վարձակալ գտնել իր տարածքի համար, ապա նա կարող է ինքը վճարել գործակալության վճարը (շատ գործակալություններ վարձակալներից գանձում են ծառայությունների համար): Այս տարբերակը հաճախ օգտագործվում է շքեղ անշարժ գույքի սեփականատերերի կողմից կամ եթե նրանք ունեն բազմաթիվ գույք: Ռիելտորին վճարված գումարը, ի թիվս այլ բաների, կուղղվի գույքի վարձակալության ծախսերին: Առևտրային գույքը շրջելու մեկ այլ արագ տարբերակ է վարձավճարի նվազեցումը: Եվ ընդհանրապես կարիք չկա տարածքը վարձակալել «երեք ռուբլով», բավական է նվազեցնել վարձակալության արժեքը 5-10% -ով: Այնուհետև տարածքի մրցունակությունը մեծանում է։

Հնարավոր ռիսկեր տարածքներ վարձակալելիս

Ցանկացած սեփականատեր մտահոգված է վարձակալվող տարածքի վիճակով և ցանկանում է եկամուտ ունենալ գործարքից։ Մենք կներկայացնենք առևտրային անշարժ գույքի սեփականատերերի հիմնական ռիսկերը և կպատմենք, թե ինչպես պաշտպանվել դրանցից:

Տարածքի ոչ պատշաճ օգտագործումը

Ցանկացած պատշաճ կերպով կազմված վարձակալության պայմանագիրը սահմանում է դրա օգտագործման նպատակները և շահագործման պայմանները: Սա վերաբերում է տարածքի հետ վարձակալված սարքավորումներին:

Ասենք, որ գործարքի ավարտին վարձակալը խոստացել է տարածքն օգտագործել որպես պահեստ, սակայն խանութ է բացել այնտեղ։ Տանտերն իրավունք ունի պահանջել չեղյալ հայտարարել պայմանագիրը՝ առանց վճարված վարձավճարը վերադարձնելու և վարձակալին տուգանք կիրառելու։

Գույքին հասցված վնաս

Գույքը վարձակալին է հանձնվել լավ վիճակում, տեխնիկայով և տեխնիկայով։ Բայց մի օր պարզվում է, որ տարածքը գտնվում է ավերված վիճակում, տեխնիկան կոտրված է և այլն։ Այս դեպքում վարձատուն կարող է պահանջել պատճառված վնասի ամբողջական փոխհատուցում: Այս դեպքում փոխհատուցման ենթակա են ոչ միայն վերանորոգման աշխատանքների ծախսերը, այլև կոտրված սարքավորումների (շուկայական) արժեքը:

Պատասխանատվություն չի նախատեսվում այն ​​դեպքերում, երբ տարածքը և գույքը վնասվել են ֆորսմաժորային հանգամանքների պատճառով (հրդեհ և այլն):

Վարձակալը հրաժարվում է վարձավճարից

Անփույթ վճարողները սովորաբար ֆինանսապես պատժվում են: Թեև դա հնարավոր է միայն այն դեպքում, եթե վարձակալության պայմանագիրը պատշաճ կերպով կատարվի. այնտեղ հստակ նշված են ամսական վարձավճարի պայմանները, կարգը և չափը:

Սենյակ կա։ Ինչ բիզնես բացել: Ձեռնարկությունների մեծ մասը, անկախ դրանց չափից, պահանջում է հատուկ տարածքներ իրենց ծառայությունները մատուցելու կամ իրենց արտադրանքը արտադրելու համար: Լավ վիճակում գտնվող ցանկացած տարածք հարմար է բիզնես վարելու համար՝ լինի դա ավտոտնակ, անգար, նկուղ, ամառանոց, բնակարան կամ այլ բան։ Այս հոդվածում ավելի մանրամասն քննարկվում են բնակարանների և նկուղների վարձակալության բիզնեսը:

Սեփական բիզնես սկսելու համար անհրաժեշտ կլինի գնել բնակարան կամ նկուղ, որն արդեն բավականին մեծ ներդրում կդառնա։ Մի մոռացեք, որ անշարժ գույք գնելը ներդրումային գործիքների լավագույն տեսակներից մեկն է, և այդ պատճառով պատրաստի բնակարանների արժեքը բավականին բարձր է։ Գնման լավագույն տարբերակները կլինեն անշարժ գույքը շինարարության սկզբնական փուլում: Այս պահին անշարժ գույքը հետագայում կխնայի արժեքի 20-ից 40%-ը:

Անշարժ գույքի գնում և գրանցում

Իհարկե, գրասենյակ բացելու ամենատարածված տարբերակը մնում են բիզնես կենտրոնները, որոնց ենթակառուցվածքն ամբողջությամբ ուղղված է աշխատանքային գործընթացի օպտիմալացմանը։ Այնուամենայնիվ, նման կենտրոններում տարածքների արժեքը բավականին բարձր է, և շատ միջին և փոքր ձեռնարկություններ չեն կարող իրենց թույլ տալ նման ձեռքբերումներ:

Երկրորդ ամենատարածված տարբերակը բնակելի շենքերի առաջին հարկերում տարածքների վարձակալությունն է և այսպես կոչված փողոցային մանրածախ (տարածքներ առաջին հարկերում առանձին մուտքով և սեփական ցուցափեղկերով): Մեծ պահանջարկ ունեն նաև նախկին կոմունալ տարածքները։ Շատ հաճախ նկուղում կարելի է գտնել տարբեր բիզնեսներ։ Հաճախ դրանք մթերային խանութներ են, սրճարաններ և ռեստորաններ, գեղեցկության սրահներ և փոքր կենցաղային տեխնիկայի խանութներ:

Տարածքների վարձակալության համար բիզնես բացելու տարբերակը դիտարկելիս դուք պետք է ծանոթանաք անշարժ գույքի վարձակալության և վաճառքի շուկայի պահանջարկին և առաջարկին, այն տարածքի ենթակառուցվածքին, որտեղ գտնվում է պլանավորված գնումը և «երթևեկության մակարդակը»: (մոտավորապես գործակիցը ցույց է տալիս արժեքը՝ հիմնված որոշակի ժամանակահատվածում հարակից տարածք այցելած մարդկանց թվի վրա):

Անշարժ գույք գնելը ենթադրում է մեծ գումարների շահարկում, և նման գործարքները հաճախ հայտնվում են խաբեբաների թիրախում:

Դուք պետք է անշարժ գույք գնեք կամ վստահելի անձից (հարազատներից, ընկերներից կամ գործընկերներից), կամ գործակալություններից (ամենաքիչ եկամտաբեր տարբերակը), կամ ռիելթորի մասնակցությամբ (այս դեպքում դուք ստիպված կլինեք վճարել նրա ծառայությունների համար Հ. գնման գումարի որոշակի տոկոսի չափը): Գնման ժամանակ ձեզ պաշտպանելու համար դուք պետք է ուշադիր կարդաք բոլոր փաստաթղթերը և մանրակրկիտ ծանոթանաք հենց վաճառողին: Նման բիզնեսում անվտանգությունը պետք է լինի առաջին տեղում: Անշարժ գույք գնելուց հետո պետք է գրանցեք այն, որպեսզի կարողանաք վարձակալել կոմերցիոն հիմունքներով։

Նախապատրաստման վերջնական փուլը կլինի տարածքի վերանորոգումը։ Հարուստ լցոնում չի պահանջվում, քանի որ շատ ընկերություններ վերանախագծում են տարածքը ըստ իրենց ցանկության: Պետք է հաշվի առնել, որ առաջին հարկի սովորական բնակարանը փողոցային մանրածախ տարածքի վերածելու համար կպահանջվեն փաստաթղթային ապացույցներ, քանի որ փողոցի դռան կամ մեծ ցուցափեղկի տեղադրումը կազդի շենքի ամբողջականության վրա:

Տարածքների վարձակալություն

Փողոց-մանրածախ կատեգորիայի գրեթե ցանկացած սենյակ հարմար է քաղաքի կենտրոնական մասի համար: Նման տարածքները սիրով վարձակալվում են տարբեր խանութների կամ ռեստորանների կողմից։ Բնակելի թաղամասերում առաջին հարկերի բնակարանները չունեն վարձակալների հաստատված ցուցակ, ինչի պատճառով այստեղ պահանջարկը, թեև ավելի ցածր է, քան կենտրոնական տարածքները, բայց մնում է պատշաճ մակարդակի վրա:

Հին ժամանակներից գովազդը եղել է բիզնեսի շարժիչ ուժը: Ձեր անշարժ գույքի համար հաճախորդներ գտնելու լավագույն միջոցներից մեկը ակտիվ գովազդն է:Գովազդ տեղադրել ինտերնետ ռեսուրսներում կամ թերթերում, գովազդային նշան տեղադրել այն շենքի վրա, որտեղ գտնվում է տարածքը, կամ ձեր ծառայությունների մասին տեղեկատվություն ներկայացնել թիրախային գործակալություններին (չնայած այս դեպքում հնարավորություն կա, որ դուք ստիպված կլինեք կիսել տոկոսը եկամուտը):

Վարձակալության եկամտի չափը կախված է տարածքից և դրա գտնվելու վայրից: Օրինակ, Մոսկվայի կենտրոնում գտնվող փոքրիկ երկու սենյականոց բնակարանից կարելի է ամսական ստանալ 100 000 ռուբլուց։ Վիճակագրության համաձայն, վարձով բնակարանների մեծ մասը վճարում է իրենց համար մոտ ութ տարվա ընթացքում: Ապառիկ բնակարան գնելիս ամսական վճարումները կլինեն գրեթե նույնքան, որքան եկամուտը, ինչը թույլ կտա գործնականում առանց ծախսերի բնակարանի սեփականատեր լինել:

Օրավարձով

Բնակարանների ամենօրյա վարձույթը որպես բիզնես առաջացել է ոչ վաղ անցյալում։ Հիմնական տարբերությունը սովորական վարձույթից հաճախորդների ավելի հաճախակի փոփոխությունն է, ինչը, ի վերջո, կպահանջի ավելի մեծ գովազդային ակտիվություն: Սկզբում օրավարձով տրամադրելը բիզնեսի տեսակ չէր համարվում և բացառապես պարբերաբար գումար վաստակելու միջոց էր։

Այժմ ձեր սեփական բնակարանային ֆոնդը վարձակալելն առանց մեծ ջանքերի առևտրային եղանակով ֆինանսական միջոցներ ձեռք բերելու ամենահեշտ ձևերից մեկն է: Երկարաժամկետ վարձավճարը ապահովում է մշտական ​​եկամուտ, սակայն այս դեպքում շահութաբերության մակարդակը կորչում է։ Ամենօրյա վարձույթը լավ օրական շահույթ կտա, բայց շատ անհանգստություններ կան հաճախորդների մշտական ​​որոնման և կարճաժամկետ վարձակալության կազմակերպման վրա ծախսվող ավելի շատ ժամանակի հետ:

Տարածքների վարձակալության վրա հիմնված բիզնեսից շահույթ ստանալու երկրորդ ամենատարածված միջոցը անշարժ գույքի նպատակային գնումն է հետագա վարձակալության համար: Հաճախորդներ գնելու, գրանցելու և որոնելու գործընթացը գրեթե նույնական է այլ ձեռնարկատերերի և ընկերությունների հետ առևտրային գործունեություն իրականացնելու համար տարածքների ձեռքբերմանը: Սակայն այս դեպքում ձեզ հարկավոր կլինի բնակարան բարեկեցիկ տարածքում, լավ ենթակառուցվածքներով և հասարակական տրանսպորտից քայլելու հեռավորության վրա։ Այս ամենը դրականորեն կազդի ստացված շահույթի չափի վրա։

Վարձակալության բիզնես ստեղծելու երրորդ տարբերակը այսպես կոչված ենթավարձակալությունն է։ Ըստ էության, ձեռնարկատերը կդառնա միջնորդ երկու օղակների՝ տանտիրոջ և հաճախորդների միջև։ Այս մեթոդը հարմար է նրանց համար, ովքեր չունեն բավարար միջոցներ անշարժ գույք ձեռք բերելու համար և չունեն իրենց սեփականը: Գործընթացի էությունը երկարաժամկետ վարձակալության համար բնակարանների գրանցումն է, այնուհետև օրական վերաբնակեցումը: Այս կերպ հնարավոր է լինում «փոխհատուցել» առաջին տասնօրյա վարձավճարները։ Մնացած քսան օրվա եկամուտը կդառնա ձեռնարկատիրոջ զուտ շահույթը:

Գործընթացի կազմակերպում

Բացի անշարժ գույքի առկայությունից, պետք է հաշվի առնել մի քանի ասպեկտներ: Նախ, ցանկացած առևտրային գործունեություն պահանջում է պարտադիր գրանցում Ռուսաստանի Դաշնության հարկային մարմիններում: Ձեռնարկություն գրանցելիս հարմար են երկու տեսակի իրավական ձևեր՝ անհատ ձեռներեցություն և սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն:

Երկրորդ՝ անշարժ գույքի փաստաթղթային գրանցում առևտրային գործունեություն իրականացնելու հնարավորության համար։ Եթե ​​խոսքը գնում է ենթավարձակալության մասին, ապա բնակարանի սեփականատիրոջ հետ բոլոր պայմանագրերը պետք է վավերացվեն նոտարական կարգով եւ հաշվի առնվեն բոլոր կետերը՝ արժեքը, ժամկետները, վերավարձակալության հնարավորությունը եւ այլն։ Ավելի լավ է դրամական միջոցների ցանկացած փոխանցում կատարել նոտարի ներկայությամբ։

Երրորդ՝ բնակելի տարածքի կազմակերպում (փոքր վերանորոգում, սպառվող նյութերի, կահույքի գնում և այլն) և գովազդային արշավի մեկնարկ։ Գովազդը պետք է առավելագույնի հասցվի՝ ակտիվ աշխատանք թերթերի, ինտերնետային ռեսուրսների և երրորդ անձանց հետ: Երրորդ կողմերը կարող են հասկացվել որպես տարբեր իրավաբանական և ֆիզիկական անձինք, որոնց միջոցով բաշխվում է ծառայությունների մասին տեղեկատվությունը (օրինակ՝ այցեքարտերի և բուկլետների տեղադրում երկաթուղային կայարաններում կամ տրանսպորտային գործակալություններում):

Բնակարանների օրավարձով վարձակալության գործը ծախսված ժամանակի առումով բավականին բարդ խնդիր է։

Հաճախորդների մեծ քանակությունը մեծ ուշադրություն և զգուշություն կպահանջի: Սխալներ թույլ չտալու և վճարման ժամկետները բաց չթողնելու համար դուք պետք է պայմանագիր կնքեք յուրաքանչյուր նոր հաճախորդի հետ: Վարձակալված գույքի բանալիները հանձնվում են ստորագրումից հետո։ Պայմանագրի ավարտից հետո բնակարանը պետք է ստուգվի գույքի վնասման կամ գողության համար:

Ցանկացած ձեռնարկություն ստեղծվում է սեփականատիրոջը շահույթ բերելու համար։ Իսկ շահութաբերության ավելի բարձր մակարդակ հասանելի կլինի միայն այն դեպքում, եթե ձեռնարկատերը շահագրգռված լինի դրա զարգացմամբ և արդիականացմամբ: Շահույթն ավելացնելու երկու տարբերակ կա՝ բնակարանային ֆոնդի թարմացում (ժամանակակից կենցաղային տեխնիկայի գնում, վերանորոգում, բնակարանների ենթակառուցվածքների բարելավում և այլն) և հավելյալ անշարժ գույքի գնում։ Առաջին մեթոդով հարմարությունների ավելացումը կհանգեցնի վարձակալության ծախսերի ավելացմանը, սակայն հաճախորդների թիվը կարող է նվազել բարձր արժեքի պատճառով: Երկրորդ մեթոդը երաշխավորված է բարձրացնել շահույթը, բայց նաև կավելացնի ավելի շատ աշխատանք:

Հաճախորդների բազայի զարգացում

Լավագույն հաճախորդը սովորական հաճախորդն է: Բնակարանների վարձակալության բիզնեսը հաստատում է այս կանոնը, ինչպես ոչ մի ուրիշը: Հաճախորդների բազայի կայունությունը կնվազեցնի վարձակալության գրանցման և պարապուրդի վրա ծախսվող ժամանակը:

Հաճախորդներ ընտրելիս առաջին բանը, որին պետք է ուշադրություն դարձնեք, առաջարկվող տարածքի վիճակն է: Եթե ​​նշված բնութագրերը չեն համապատասխանում իրականությանը, ամենայն հավանականությամբ, ձեռնարկատերը կկորցնի հաճախորդին:

Ոչ մի դեպքում չպետք է կորցնել շփման հնարավորությունները։ Բնակարանների ամենօրյա վարձույթը որպես բիզնես բավականին դինամիկ է, և հաճախորդներին պետք է հնարավորություն տրվի կապվել նրանց հետ գրեթե ցանկացած պահի: Տեղեկատվության ժամանակին տրամադրումը և տարածքները նախապես պատվիրելու հնարավորությունը դրական դեր կխաղան գործարար համբավի աճի գործում։

Եթե ​​բիզնեսը չի սահմանափակվում մեկ կամ մի քանի բնակարանով, իմաստ ունի գրանցվել հաճախորդի ծրագրի համար:

Տարբեր ակցիաները, ինչպիսիք են անվճար փոխանցումը, 2+1 կամ զեղչի ժամանակահատվածները, կբերեն հաճախորդների թվի աճ, ինչպես նաև կավելացնեն սովորական վարձակալների թիվը:

Կարճաժամկետ վարձակալությունը տարածված է նրանց շրջանում, ովքեր կարճ ժամանակով քաղաք են գալիս: Այստեղից կարելի է եզրակացնել, որ հաճախորդը կարող է նորեկ լինել քաղաքում: Սա եւս մեկ առավելություն է ձեռնարկատիրոջ համար: Ձեր սեփական արտադրանքի թողարկումը, որը ներառում է լոգոն, կոնտակտային տվյալներ և գնացուցակ, լավ քայլ կլինի հաճախորդների բազայի զարգացման համար: Այս ամենը կարելի է զուգակցել անծանոթ քաղաքում անհրաժեշտ իրերի հետ՝ քաղաքային տրանսպորտի քարտեզների, օրացույցների վրա տեղեկատվության տպագրություն և այլն։