Kolik můžete vydělat na komerčních nemovitostech? Budujeme podnikání pronájmem prostor K čemu prostory pronajímat.

Společnost NDV-Real Estate nedávno uvedla, že při pronájmu prostor se investice do kanceláří vyplatí 3x rychleji než do bytů. Odborníci na realitní trh se vesměs shodli na tom, že kanceláře se zaplatí rychleji, podotkli však, že rozdíl v návratnosti není tak vysoký, a také uvedli řadu úskalí, která investice do komerčních nemovitostí značně ztěžují. ŘEKNUTO A ZKONTROLOVÁNO

ŘEKNUTO

NDV-realitní společnost:

. při pronájmu prostor se investice do kanceláří vrátí 3x rychleji než do bytů;

Vydělávání peněz pronájmem bydlení je výhodné pro toho, kdo získal byt dědictvím nebo darem, ale pokud se bavíme o investiční koupi, pak je lepší na rezidenční nemovitosti zapomenout. Investice do bytu se bude vracet řadu let. Další věcí jsou kancelářské prostory.

Pro přehlednost poskytli odborníci společnosti následující výpočty:

Standardní cena běžného jednopokojového bytu v rezidenční oblasti (na sekundárním trhu s nemovitostmi) je 5,5 - 6 milionů rublů a přiměřená sazba pronájmu je přibližně 27 tisíc rublů. Doba návratnosti bytu tak může trvat 19 let.

Evgenia Borzova, vedoucí oddělení komerčních nemovitostí v NDV-Real Estate, uvedla několik názorných příkladů kancelářských prostor. Například kancelář v business parku Dorohoff o rozloze 65 m2. ma náklady 7,35 milionu rublů, s přihlédnutím k indexaci nájemného, ​​se plně vyplatí za 6,5 ​​roku (současná sazba pronájmu: 13,5 tisíc rublů m2 / rok). A pokud si koupíte kancelář v obchodním parku Atmosphere (stanice metra Mendělejevskaja) o rozloze 119,8 m2 za 285,5 milionu rublů, bude možné investici „získat“ za 7,5 roku (za nájemné 24 tisíc RUB m2/rok, s přihlédnutím k indexaci). Stejnou částku - 7,5 roku - trvá, než se dražší nemovitosti zaplatí samy za sebe: například obchodní prostor za 50 milionů rublů a plocha 80 metrů čtverečních. m, který se nachází v blízkosti stanice metra Novokosino.

Soudě podle výše uvedených výpočtů se ukazuje, že nákup komerčních nemovitostí je pro pronájem 3krát výhodnější než rezidenční nemovitosti. Uvidíme, co na to říkají ostatní účastníci trhu.

OVĚŘENO

Kanceláře se skutečně platí rychleji než byty, ale rozdíl stále není 3x, ale 1,5 - 2x.

Managing partner DNA Realty Anton Belykh A Vedoucí oddělení pronájmu ve společnosti Delta Estate Stanislav Titorenko Věří, že investice do kanceláře se stále vyplatí 3x a 1,5 - 2x rychleji.

„Faktem je, že u bytů lze dobu návratnosti výrazně zkrátit prodejem novostavby zakoupené v rané fázi výstavby ihned po předání domu státní komisi (zpravidla se jedná o 2 - 3 roky s výnos 20 - 30 % ročně), - vysvětlil Anton Belykh. - U komerčních prostor je situace složitější, protože poptávka po nich je omezená, takže prodej může trvat déle, pokud se samozřejmě nebavíme o zvláště likvidních místech a plochách. Ale to je, pokud vezmeme v úvahu investiční cyklus výstavby. Co se týče pronájmu, doba návratnosti maloobchodních a kancelářských prostor je rozhodně vyšší.“

Maloobchodní prostory jsou ziskovější než kanceláře

„Například doba návratnosti u dvoupokojového bytu je přibližně 14–16 let, u obchodních prostor v dobré lokalitě – 6–7 let a u kancelářských prostor – 8–9 let,“ objasnil Anton Belykh. S tímto souhlasím a Ředitelka rozvoje společnosti Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina, s tím, že z maloobchodních nemovitostí se musíme zaměřit na pouliční maloobchod. „Pokud nájemní byt přináší v průměru 4–5 % ročně a splácí se za 18 let, pak likvidní pouliční maloobchodní nemovitosti vynášejí 10 % ročně s dobou návratnosti 9–11 let.”

Kanceláře v rezidenčních oblastech se samy neplatí rychleji než bydlení ve stejných oblastech

Vedoucí oddělení poradenství a analýzy společnosti ABC of Housing Company Artem Rzhavsky také potvrdil, že doba návratnosti investic do komerčních nemovitostí umístěných v centrální části Moskvy bude kratší než do rezidenčních nemovitostí. Zaznamenal jsem však některé výjimky. "To není typické pro obytné oblasti na okraji Moskvy," vysvětlil specialista. "Doba návratnosti je zde přibližně stejná."

V rezidenční čtvrti Mitino se nachází obchodní prostory o rozloze cca 38 m2. m, který se nachází v 1. patře obytného domu, bude stát asi 9,5 milionu rublů, nájemné přinese asi 492 tisíc rublů. v roce. Současně budou náklady na byt podobné velikosti ve stejné oblasti asi 6,8 milionu rublů a nájemné bude 360 ​​tisíc rublů. v roce. „Doba návratnosti investic do komerčních prostor nebo bytu v rezidenční čtvrti v Moskvě bude tedy téměř stejná – asi 19 let,“ vysvětlil specialista s tím, že prohlášení NDV platí pouze pro nemovitosti v centrální části Moskvy. obvody hlavního města.

Pronájem kanceláří je vysoce rizikový byznys, zatímco bydlení je stabilnější. Proto je ziskovost obou úměrná

V rámci ankety zazněl trochu jiný názor. První náměstek generálního ředitele Pioneer Group of Companies Alexander Pogodin se domnívá, že ziskovost rezidenčních prostor a kanceláří je srovnatelná, protože při vyšších sazbách nájemného za kancelářské prostory je doba návratnosti bydlení méně závislá na celkové ekonomické situaci. "Sazby nájemného za kanceláře jsou náchylnější k poklesu v období hospodářského poklesu a klesající míry obsazenosti kancelářských prostor," vysvětlil expert. „Náklady na pronájmy bytů, pokud klesají, jsou přitom v menší míře a úroveň poptávky zůstává vysoká i v krizových letech, navíc je trh s pronájmem bytů srozumitelnější pro soukromé investory.“

Předseda představenstva skupiny společností RRG Denis Kolokolnikov také dodává: „Jde o riziko získání původně nelikvidních prostor a riziko nesprávného určení optimálního účelu a potíže s papírováním,“ vysvětlil specialista. - Průběžná správa komerčních nemovitostí je navíc mnohem složitější a proces hledání nájemců trvá déle. Novým nájemcům navíc často nestačí jen kosmetické opravy: musí například provést určité dispoziční změny, což také zvyšuje náklady na údržbu prostor. Z těchto důvodů si mnoho soukromých investorů najímá správcovské společnosti nebo začíná spravovat nemovitosti na profesionální bázi sami.“

Obchodní daňové náklady jsou vyšší

Elena Karpová, vedoucí marketingového oddělení skupiny SEZAR, také připomněla, že nelze pominout skutečnost, že náklady na opravy bytových a nebytových prostor nejsou srovnatelné. Ve druhém případě jsou o řád nižší, což umožňuje výrazné úspory. Zároveň ale pronajímáním bytu mají majitelé reálnou možnost obcházet daně. "Ve smlouvě můžete uvést menší částku," vysvětlil expert. "Ale tento trik nebude fungovat s kancelářemi a pronajímatelé budou muset stále platit daň z příjmu."

Ekonomická třída je nejziskovější varianta bydlení

I když první zástupkyně ředitele společnosti Miel-Arenda Maria Žuková upozorňovala především na to, že čím vyšší objem prostředků investovaných do bydlení, tím nižší bude výnos z pronájmu.

„Navzdory dlouhé době návratnosti a nízké ziskovosti jsou investice do rezidenčních nemovitostí považovány za nejspolehlivější typ investice,“ poznamenává Maria Zhukova. - Pronájem bydlení v hlavním městě zůstane relevantní i v budoucnu. Ekonomická třída je navíc nejoblíbenějším segmentem, ve kterém nájemníci hledají byt k pronájmu. To naznačuje, že poptávka po takovém bydlení bude vždy a majitel z něj bude mít vždy příjem při stanovení nájemného, ​​které odpovídá trhu.“

ZÁVĚRY

A tady se dostáváme k nejdůležitější otázce: vyplatí se za takových podmínek soukromým investorům kupovat komerční bydlení s cílem ho pronajímat?

Ano, je to ziskové, ale vyžaduje to mnohem více peněz a znalostí trhu než nákup většiny bytů. To znamená, že se v podstatě jedná o různé třídy investorů – ty, kteří si mohou dovolit investovat do komerčních nemovitostí, a to i moudře, a ty, kteří mají dost peněz na další bydlení, ale nemusí mít žádné znalosti a zkušenosti na trhu Všechno.

Podle Viceprezidentka pro komerční nemovitosti GVA Sawyer Elena Shevchuk, minimální výše možné investice do nákupu nebytových prostor v Moskvě se pohybuje kolem 1 milionu dolarů. Existuje také šance na nalezení prostor za 300 - 500 tisíc dolarů, ale to bude vyžadovat spoustu času a úsilí, stejně jako vynikající znalost trhu.

S takovými čísly není divu, že hlavní proud soukromých investorů v Moskvě stále zvažuje investice do bydlení, protože minimální objem investic je zde zjevně nižší než v komerčním segmentu. V zásadě si můžete koupit slušný byt za 200-250 tisíc dolarů a v rané fázi výstavby - ještě levnější. I když se odborník domnívá, že návratnost investice do bytů v určitých oblastech může být vyšší než do komerčních prostor, náklady na takové bydlení budou zpočátku vyšší.

Marie Lukina

Pronájem komerční nemovitosti není náročný a hlavně ziskový. Se správným přístupem a znalostí hlavních fází procesu nebude uzavření obchodu obtížné.

Nejdůležitější je rozhodnout se pro cenu, najít klienta a správně sepsat smlouvu.

Podívejme se na všechny fáze transakce.

Stanovení nákladů

Při nezávislém provádění transakce není stanovení nákladů na nájem často objektivní.

Každý majitel chce získat co největší užitek.

Příliš vysoká cena však může potenciální nájemníky odradit a příliš nízká může vyvolat pochybnosti. Majitelé se obvykle obracejí na odborníky - realitní kanceláře nebo odhadce - pro posouzení hodnoty.

Jak si sami pronajmout nebytové prostory? Můžete to udělat bez pomoci profesionálů. Abyste si cenu určili sami, musíte si prostudovat podobné nabídky od konkurence. To vám umožní pochopit obecnou situaci na trhu komerčních nemovitostí a správně zhodnotit vaše prostory.

DŮLEŽITÉ: Nájemce pronajímá obchodní nemovitost za účelem generování příjmů, proto je při posuzování nákladů důležité vzít v úvahu přibližný možný zisk, který může získat.

Cena je ovlivněna faktory jako:

Po zohlednění těchto bodů a sledování nabídek konkurence můžete svou nemovitost objektivně zhodnotit.

Vyhledejte klienta

Pronájem komerčních nemovitostí od vlastníka zahrnuje hledání potenciálních nájemců.

Než to uděláte, musíte udělat obchodní nabídku nebo inzerát.

Musí v něm být uvedeny podrobně všechny charakteristiky nemovitosti: plocha, podlaží, lokalita, infrastruktura, technický stav a vybavení. Je lepší zaměřit pozornost v reklamě na výhody.

Zároveň je důležité upozornit na nedostatky pokoje, abyste se při prohlížení nedostali do nepříjemné pozice a neodstrašili klienta.

Pojďme se blíže podívat na způsoby, jak najít potenciální nájemce.

1. Hledat podle přátel. Nejjednodušší způsob, jak najít zájemce o váš návrh, je zeptat se přátel a příbuzných. Majitelé nemovitostí se často pohybují v obchodních kruzích, což zjednodušuje úkol rychle pronajmout jejich nemovitost.
2. Umístění reklamy na specializované internetové zdroje, například Avito. Výhodou této metody je, že váš návrh uvidí stovky, ale i tisíce zájemců. Abyste co nejdříve našli nájemníka, budete muset napsat dobrý, podrobný inzerát, popsat všechny klady a zápory prostor.

   Inzerát musí být doplněn několika fotografiemi.

   Potenciálnímu klientovi to usnadní rozhodování, zda mu to stojí za zvážení či nikoliv.

3. Zaslání nabídky emailem. Bary, restaurace, obchody, salony a další organizace a provozovny často hledají prostory k přestěhování nebo otevření jiné lokality. E-mailové adresy majitelů firem, které by to mohlo zajímat, najdete na oficiálních stránkách jejich společností.

Prezentace a podpis dokumentu

Správná prezentace vaší nemovitosti je klíčem k rychlému uzavření obchodu.

Při ukazování prostor se snažte o něm sdělit více informací, zaměřte se na výhody a možný zisk, který objekt klientovi přinese.

Uzavření smlouvy je posledním, ale nejdůležitějším a odpovědným krokem v transakci. Správně vypracovaný a provedený dokument ochrání majitele před bezohledným nájemcem. Co by mělo obsahovat:

• osobní údaje nájemce a vlastníka;
• adresa, oblast a technické specifikace;
• registrační údaje;
• Uzávěrka;
• výši platby a postup jejího převodu;

DŮLEŽITÉ: Majitel nemá ze zákona právo na zvýšení poplatku více než jednou ročně. Ve smlouvě tedy musí být uvedena maximální výše možného zvýšení nájemného a doba, po kterou bude nájemce na toto upozorněn.

V dokumentu je důležité podrobně popsat práva a povinnosti stran a uvést povahu odpovědnosti za porušení každé doložky. Smlouvu by bylo užitečné doplnit soupisem majetku, který je v areálu k dispozici. Po ukončení smlouvy bude moci majitel obdržet peněžitou náhradu v případě poškození nábytku nebo zařízení nájemcem.

Nejrychlejší způsoby pronájmu nebytových prostor

Jak rychle pronajmout komerční nemovitosti?

Pro ty, kteří nechtějí trávit osobní čas hledáním klientů, jednáními a přehlídkami, je lepší kontaktovat realitního makléře.

Nemovitost ocení, stanoví správnou tržní cenu, nafotí atraktivní fotografie, zpracuje kompetentní inzerát a sám Vaši nemovitost představí.

Nicméně i práce s agenty má své vlastní nuance. Realitní kanceláře pracují zpravidla za provizi z výše pronájmu nebo prodeje nemovitosti.

Poplatek ve formě procent se obvykle vybírá od žadatelů, nikoli od vlastníků.

Ne každý zájemce však bude připraven spolupracovat s agentem, který bude muset zaplatit peníze.

Pokud tedy majitel nutně potřebuje najít nájemníka, může si provizi zaplatit sám. To se často praktikuje, pokud má majitel mnoho nemovitostí nebo chce pronajmout luxusní nemovitost.

Peníze vyplacené agentovi půjdou nejen do jeho kapsy, ale také na nezbytné výdaje - fotografie, videoprezentace, reklama atd.

Dalším rychlým způsobem, jak pronajmout nebytový dům nebo kancelář, je snížit náklady. Není přitom nutné ho pronajímat za nic, stačí snížit platbu o 10 %. Pak bude vaše nabídka konkurenceschopná.

Výpůjční lhůty

Důležitým bodem je doba platnosti nájemní smlouvy na nebytové prostory. Vyrábí se ve třech typech.

Podle občanského zákoníku Ruské federace čl. 610 odst. 2, pokud smlouva neurčuje dobu, považuje se za uzavřenou na dobu neurčitou. V tomto případě má každá strana právo jej kdykoli ukončit, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou o svém rozhodnutí.

Krátkodobá smlouva se uzavírá na dobu nejvýše jednoho roku. Jak prodloužit nájemní smlouvu na nebytové prostory? K prodloužení dochází automaticky na dobu neurčitou, pokud jsou obě strany se vším spokojeny.

V tomto případě není vyžadováno opětovné uzavření smlouvy. V některých případech může vlastník trvat na novém dokumentu za účelem změny podmínek nebo platby. To je možné pouze se souhlasem nájemce.

Dlouhodobá dohoda podléhá registraci u Federálního rezervního systému. K prodloužení takové smlouvy o nájmu nebytových prostor dochází stejně jako ke krátkodobé - automaticky, se stejnými podmínkami, právy a povinnostmi stran, nebo se uzavírá nový dokument se změněnými náležitostmi.

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je možné jak ze strany vlastníka, tak ze strany nájemce.

Takové otázky se řeší soudní cestou nebo vzájemnou dohodou obou osob.

Znalost důležitých nuancí a příležitostí při pronájmu komerčních nemovitostí vám pomůže uzavřít výhodný a bezpečný obchod, který přináší pravidelný pasivní příjem.

Pronájem komerčních nemovitostí a uzavření smlouvy na takovou transakci není příliš složité. Ve srovnání s pronájmem bytů se však tato oblast realitního trhu řídí jinými zákony a předpisy. Pronájem komerčních nemovitostí je výnosný byznys, ale mnoho majitelů velkých kancelářských budov a komerčních nemovitostí s malou rozlohou se často potýká s problémem najít nájemce v dobré víře. Pokud je pro vás řešení tohoto problému relevantní, pak pro vás bude naše řešení velmi užitečné: bude mluvit o tom, jak pronajmout prostory, udělat to v co nejkratším čase as největším přínosem.

Právní základ pro pronájem komerčních nemovitostí

Než se podíváme na to, jak pronajímat komerční nemovitosti, podívejme se na legislativu upravující tyto akce. Proces převodu komerčních nemovitostí pro placené použití upravuje občanský zákoník Ruské federace(v. 34). V souladu s tímto legislativním aktem jsou podmínky vzniklé při procesu sepisování smlouvy promítnuty do nájemní smlouvy - hlavního dokumentu potvrzujícího dohodu mezi vlastníkem a nájemcem.

Pronájem komerčních nemovitostí

Hlavní odpovědností vlastníka nemovitosti je udržování pořádku a řádného stavu v pronajatých prostorách. Takže například Čl. 616 občanského zákoníku zavazuje pronajímatele k samostatnému provedení větších oprav v určitém časovém horizontu. Ve stejném článku jsou také uvedeny povinnosti přidělené nájemci, včetně kosmetických oprav prostor, včasné platby běžných účtů za energie a zajištění pořádku v prostorách.

Pronajímateli je postoupeno právo pronajímat komerční nemovitosti za jiných podmínek, která musí být uvedena v nájemní smlouvě. Pronajímatel může například přenést odpovědnost za provedení větších oprav na osobu užívající prostory na základě nájmu, nebo převzít odpovědnost nájemce.

Etapy dodání nemovitosti

S kompetentním přístupem a pochopením všech složitostí pronájmu komerčních nemovitostí si téměř každý pronajímatel poradí s otázkou, jak samostatně pronajímat nebytové prostory. Podívejme se na postup, který podrobně popisuje, co je třeba udělat pro uzavření nejziskovějšího obchodu.

Při pronájmu nemovitosti jde především o stanovení optimální ceny, nalezení poctivého nájemce a kvalifikovanou přípravu podkladů pro převod nemovitosti k pronájmu!

Stanovení ceny pronájmu

Toto je první a nesmírně důležitá fáze. Pokud pronajímatel osobně provádí transakci, stanovení nájemní hodnoty zpravidla nebude zcela objektivní. Protože každý pronajímatel plánuje získat maximální užitek. Nadsazená cena ale potenciální nájemníky děsí, zatímco podhodnocená hodnota vzbuzuje jisté pochybnosti. Mnoho majitelů komerčních nemovitostí se obrací o pomoc na specialisty (realitní makléře / odhadce), ačkoli dnes mnozí analyzují podobné nabídky zveřejněné na speciálních stránkách, například Avito, Cyan a dalších online platformách. To vám umožní pochopit současnou situaci na trhu a spravedlivě zhodnotit své vlastní prostory.

Pamatovat si! Při pronájmu prostor pro vlastní podnikání potenciální nájemce očekává, že z toho bude mít zisk. Proto byste při hodnocení objektu měli vzít v úvahu odhadovaný pravděpodobný příjem, který bude moci získat.

Navíc při posuzování prostor k pronájmu je vhodné vzít v úvahu řada důležitých faktorů, včetně:

• plocha prostor k pronájmu;
• stávající uspořádání;
• stav objektu;
• dostupnost nábytku a komunikací;
• umístění objektu;
• dostupnost vybaveného parkoviště;
• dopravní a další dostupnost pro obchodní partnery a klienty nájemce;
• návštěvnický provoz (zejména u velkých nákupních, zábavních a kancelářských center).

S přihlédnutím k výše uvedeným bodům a analýze podobných možností můžete nastavit optimální, oboustranně výhodnou cenu za prostory k pronájmu.

Hledat nájemníka

Neméně důležitou fází při pronajímání nemovitosti je hledání potenciálních nájemců. Je důležité se rozhodnout, komu prostory pronajmout, protože najít poctivého nájemce může být často velmi obtížné.

Po stanovení měsíčního poplatku je potřeba připravit text inzerátu.

Obvykle podrobně uvádí hlavní parametry objektu - velikost místnosti, podlaží, geografická poloha, rozvoj infrastruktury, stav místnosti a její vybavení. V textu je vhodné zdůraznit stávající výhody prostor. Neměli byste ale skrývat možné nevýhody pronajímané nemovitosti, abyste se při prohlídce nedostali do nepříjemné situace a neodstrašili případného nájemníka.

Měli byste nám říci více o možnostech hledání potenciálních nájemníků.

Hledejte u přátel/známých je považován za nejjednodušší způsob, jak najít nájemce v dobré víře. Pokud mají majitelé komerčních nemovitostí rozsáhlé „konexie“ v podnikatelské sféře, mohou si své prostory pronajmout poměrně snadno a rychle.

Zveřejňování inzerátů na speciálních internetových portálech, kterých v síti pracuje velké množství. Výhodou této metody je, že aktuální nabídku pronájmu vidí obrovské publikum uživatelů, kteří mají zájem vybrat si nejziskovější variantu. Aby však upoutal jejich pozornost, je důležité vytvořit dobrou reklamu s podrobným popisem prostor, v textu uvést stávající výhody a nezapomenout na nevýhody. Pravdivé informace o nemovitosti vám pomohou rychleji najít nájemníka.

Doplňte svůj inzerát několika fotografiemi navrhovaných prostor. To pomůže potenciálním nájemcům rychle zjistit, zda mají o vaši nemovitost zájem.

Odeslání nabídky doE-pošta. Kavárny a bary, velké a malé maloobchodní prodejny, kosmetické salony a další zařízení, stejně jako organizace často hledají prostory pro otevření nových prodejen nebo přestěhování do výhodnější oblasti. E-mailové adresy majitelů nebo manažerů firem, které by vaše prostory mohly zajímat, najdete na oficiálních stránkách společnosti.

Vlastnosti pronájmu velkých a malých prostor

Pomůžeme Vám s pronájmem nebytových prostor v závislosti na výměře pronajímané nemovitosti. doporučení od odborníků na realitní trh.

Za pronájem malého prostoru:

Hledání potenciálních nájemců můžete zorganizovat osobně nebo prostřednictvím realitní kanceláře

1. S pomocí profesionálů budete muset podepsat smlouvu o poskytování služeb. Po uzavření nájemní smlouvy budete muset zaplatit za služby agentury. Samozřejmě můžete spolupracovat bez formalit, pak budete muset napsat dopis obsahující obchodní návrh s uvedením odměny realitního makléře a poslat ho agenturám, které pracují s komerčními nemovitostmi. Obvykle je provize realitní kanceláře polovina měsíčního nájemného (jednorázová platba).
2. Pokud se rozhodnete hledat nájemníky na vlastní pěst, zveřejňovat inzeráty na bezplatných internetových stránkách, organizovat cílené elektronické zasílání, navíc bude účinné umístění banneru na fasádu (placená služba) do okna pronajatých prostor (zdarma).

Pronájem velkých prostor:

Pokud plánujete pronajmout velký prostor, což znamená, že bude mít vysokou očekávanou ziskovost, můžete si udělat jednoduchý web s vlastní komerční nabídkou. Webové stránky jsou obvykle propagovány kontextovou reklamou pomocí klíčových dotazů. To vám umožní oslovit cílové publikum, zatímco v této možnosti můžete kontrolovat náklady na reklamu. V této možnosti můžete inzerovat svou nemovitost a ušetřit na poplatcích makléře.

Podpis smlouvy

Kompetentní prezentace prostor k pronájmu– záruka úspěšné transakce. Při ukazování nemovitosti se snažte poskytnout co nejvíce informací a upozornit potenciálního nájemce na výhody a pravděpodobný zisk, který bude moci získat při pronájmu této nemovitosti.

Podepsání smlouvy– poslední a nejdůležitější fáze transakce. Profesionálně připravená a provedená nájemní smlouva chrání pronajímatele před bezohledným nájemcem. Nájemní smlouva musí obsahovat:

• identifikační údaje vlastníka nemovitosti a nájemce;
• adresa umístění objektu, jeho rozloha a klíčové vlastnosti;
• Registrační informace;
• smluvní doba;
• výši nájemného a pravidla pro jeho placení.

Pro vaši informaci! Zákon zakazuje majiteli prostor zvyšovat nájemné více než jednou za 12 měsíců. Proto musí dokument uvádět největší částku pravděpodobného zvýšení s uvedením lhůty pro povinné oznámení nájemce.

Dokument musí obsahovat podrobný popis práv/povinností smluvních stran, jakož i odpovědnosti smluvních stran za porušení částí dokumentu. Nebylo by na škodu zahrnout do dokumentu soupis majetku v areálu. Takže po skončení nájmu může majitel požadovat finanční náhradu za poškozený majetek.

Jak rychle najít nájemníka

Pár dalších užitečných rad vám pomůže rychle pronajmout kancelář nebo jinou nemovitost.

Pro vlastníky, kteří nejsou připraveni osobně hledat nájemce nebo provádět přehlídky/vyjednávání, má smysl vyhledat pomoc profesionálního realitního makléře. Objektivně zhodnotí prostory, zjistí jejich skutečnou hodnotu, kvalitně nafotí, správně sestaví text inzerátu a začne předvádět vaši nemovitost.

nicméně, existují určité nuance ve spolupráci s agenturou. Musí být vyjasněny před zahájením spolupráce.

Pokud chce pronajímatel rychle najít nájemce pro své prostory, pak může poplatek za zprostředkování zaplatit sám (mnoho agentur účtuje nájemcům služby). Tuto možnost často využívají majitelé luxusních nemovitostí nebo pokud vlastní mnoho nemovitostí. Peníze zaplacené realitní kanceláři budou mimo jiné vynaloženy na náklady na pronájem nemovitosti. Další rychlou možností, jak převrátit komerční nemovitost, je snížení nájemného. A vůbec není třeba pronajímat prostory za „tři rubly“, stačí snížit náklady na pronájem o 5-10%. Pak se zvyšuje konkurenceschopnost areálu.

Možná rizika při pronájmu prostor

Každý vlastník má obavy o stav pronajímaných prostor a chce mít z transakce příjem. Představíme hlavní rizika majitelů komerčních nemovitostí a řekneme si, jak se před nimi chránit.

Nevhodné využití prostor

Každá řádně připravená nájemní smlouva specifikuje účel jejího použití a provozní podmínky. To platí pro vybavení pronajaté s provozovnou.

Řekněme, že při uzavření transakce nájemce slíbil, že bude prostory využívat jako sklad, ale otevřel si v něm obchod. Pronajímatel má právo požadovat zrušení smlouvy bez vrácení zaplaceného nájemného a uložení pokuty nájemci.

Škoda na majetku

Nemovitost byla předána nájemci v dobrém stavu, se stroji a zařízením. Jednoho dne se ale zjistí, že areál je v havarijním stavu, zařízení je rozbité atd. V tomto případě může pronajímatel požadovat plnou náhradu způsobené škody. V tomto případě podléhají úhradě nejen náklady na opravy, ale i (tržní) hodnota rozbitého zařízení.

Neručí se v případech, kdy došlo k poškození prostor a majetku v důsledku okolností vyšší moci (požár apod.).

Nájemník odmítá platit nájem

Nedbalí plátci jsou většinou finančně potrestáni. To je sice proveditelné pouze za předpokladu řádného uzavření nájemní smlouvy - jasně stanoví podmínky, postup a výši měsíčního nájemného.

Leasing komerčních nemovitostí je jedním z nejziskovějších druhů podnikání a je téměř vždy žádaný. Mnoho malých firem a začínajících podnikatelů hledá kancelářské prostory, kde by se mohli ubytovat a organizovat své podnikání, jejich touha pořídit si střechu nad hlavou a za relativně málo peněz jim umožňuje mít stálý příjem z pronájmu prostor. Kromě drobných podnikatelů lze prostory často snadno pronajmout i pro malé obchody, odkud jsou stále častěji nuceni odcházet bývalí majitelé malých kiosků a obchodních míst na průmyslových trzích.

Pozoruhodným příkladem úspěchu podnikání v oblasti pronájmu komerčních nemovitostí jsou četné kancelářské budovy zaplněné do posledního místa malými firmami.

Atraktivita tohoto směru spočívá také v tom, že jeho organizace obvykle vyžaduje pouze počáteční investice a veškeré průběžné náklady lze přenést na zákazníky. Přirozeně, abyste mohli vytvořit takový podnik, musíte mít vhodnou nemovitost.

Pro spolehlivost podniku je vhodné koupit takový objekt jako nemovitost, aby nebyl závislý na rozmaru jeho majitele.

V případě nedostatku finančních prostředků si však můžete budovu pronajmout s výhradou práva podnájmu jejích prostor. Pro majitele budovy je často její úplný pronájem výhodnější než pracné hledání mnoha malých nájemníků a formalizace vztahů s nimi. To vše je pravda, ale přesto pokles podílu na zisku výrazně ovlivňuje celkovou ziskovost projektu, takže koupě budovy jako nemovitosti je vždy prioritou oproti pronájmu a nese s sebou pro podnikatele méně rizik.

Absolutně není nutné vybírat nemovitosti v centru města, kde jejich cena přesahuje všechny představitelné meze.

Mnohdy je mnohem výhodnější koupit budovu nebo areál na okraji města nebo někde v rezidenční čtvrti, což si vyžádá výrazně nižší míru investic.

Jedinou důležitou podmínkou při výběru nemovitosti je dostupnost zastávek MHD v okolí.

Dobrou možností pro nákup takového objektu jsou staré opuštěné budovy zkrachovalých průmyslových podniků, kanceláře obchodních center. Čím horší je technický stav budovy, tím levněji ji lze pořídit, čehož využívá řada podnikatelů, kteří si vydělávají pronájmem komerčních nemovitostí. Na druhou stranu, pokud je dostatek finančních prostředků, je někdy snazší postavit novou budovu a předem naplánovat její prostory k pronájmu.

Při rekonstrukci starých prostor nebo vybavování nových je nutné zohlednit specifika pronájmu komerčních nemovitostí.

Vzhledem k tomu, že prostory kancelářské budovy budou pronajímány různým nájemcům, je nutné zajistit oddělenou komunikaci a možnost odpojení jakékoli místnosti od vytápění a elektřiny, aby se předešlo zbytečným nákladům na prázdný prostor. Kromě toho je vhodné předem navrhnout společné prostory, toalety, jídelny a místa pro sdílené kancelářské vybavení. To vytvoří pohodlné pracovní podmínky pro malé podniky a zvýší atraktivitu nemovitostí. Nájemníci zpravidla nemají zvláštní požadavky na dokončení prostor, takže opravy a dokončení lze provádět pomocí levných stavebních materiálů. Tím se snižuje objem potřebných investic.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat připojení moderních komunikací, zejména vysokorychlostnímu internetu, a také organizaci wi-fi.

Navíc mezi nájemníky je výhodné mít účetní firmu a také společnost nabízející kancelářské služby: kopírování, tisk textů a podobně. To umožňuje poskytnout nájemcům potřebné kancelářské služby a plně zaplnit všechny prostory k pronájmu. K přilákání klientů můžete využít i společné prostory, vestibul kancelářské budovy, kde je možné umístit reklamní produkty nájemců, k tomuto účelu instalovat speciální reklamní konstrukce.

Výborným doplňkem z hlediska technického vybavení je také připojení miniústředny a poskytování městských telefonních čísel nájemcům, což pomůže zajistit stálé nájemce na přidělených místech.

Při organizování podnikání na pronájem kancelářských nemovitostí je třeba věnovat zvláštní pozornost právně správnému plnění smluv a možnosti vymáhání škody od bezohledných nájemců. Efektivitu leasingu kancelářských nemovitostí potvrzují odborníci, kteří odhadují růst nájemného přibližně o 10 % ročně. Zkušenosti ukazují, že investice do vytvoření centra kancelářských nemovitostí je možné vrátit za 2-3 roky.

Pro správnou organizaci obchodu je to samozřejmě nutné, které lze objednat na našich webových stránkách.

Sníte o vydělávání peněz v realitách? Chcete vědět, jak pronajímat komerční nemovitosti, na co si dát při jejich koupi pozor a kde hledat nájemníky? „M16-Real Estate“ vybaví všechny potenciální obchodníky v této oblasti a řekne jim, co potřebují k získání stabilního a vysokého příjmu.

Na konci je příjemný bonus: nejperspektivnější komerční nemovitosti k dalšímu pronájmu nebo prodeji.

Komerční nemovitosti: kde začít?

Pro začátek vám radíme, abyste se ještě jednou rozhodli pro konečný výběr nemovitosti: jste si jisti, že chcete řešit komerční prostory? Na otázku, co je výhodnější pronajmout - byt nebo komerční nemovitost - je odpověď jasná. Komerční nemovitosti se zaplatí několikanásobně rychleji než rezidenční prostory, to znamená, že výhody jsou mnohem vyšší. Míra pronájmu komerčních prostor navíc neustále roste (např. období „leden–červenec“ 2017 vykázalo nárůst o 10 %).

Je však třeba mít na paměti, že budete muset vynaložit mnohem více úsilí. Nejprve se ujistěte, že váš počáteční kapitál je dostatečný na nákup nemovitosti, kterou hodláte v budoucnu pronajímat. Není žádným tajemstvím, že pro nákup komerční nemovitosti musíte mít mnohem silnější finanční pozici než při nákupu bytu, včetně vícepokojového bytu.

Zároveň je třeba mít na paměti, že na nebytové prostory je právně nahlíženo odlišně: sazba daně je v tomto případě několikanásobně vyšší a také mechanismus registrace je poněkud odlišný.

Abyste mohli úspěšně podnikat v komerčních prostorách, musíte se navíc orientovat ve specifikách činností vašeho potenciálního nájemce, porozumět jeho potřebám a možnostem. To znamená, že se od vás požaduje více než při pouhém pronájmu bytu.

Než přejdete k výběru místnosti, vše znovu zvažte. Pokud je alespoň jeden z bodů na pochybách, je lepší neriskovat a zvážit pronájem bydlení. Pamatujte, že pokud selžete, ztráty mohou být kolosální.

Pojďme si shrnout, co ke koupi komerční nemovitosti potřebujete: počáteční kapitál, dobrá znalost trhu a orientace v oblasti se zástupci, s nimiž plánujete spolupracovat.

Jak vybrat tu správnou komerční nemovitost pro následný pronájem?

Jak jsme si již řekli, v první řadě se rozhodněte, s jakým nájemcem počítáte.

Naznačte si možné parametry vaší budoucí protistrany: je to drobný podnikatel nebo pobočka velkého řetězce? Je na trhu už dlouho nebo teprve vychází? Jedná se o výrobní zařízení nebo distribuční místo? Jaká je v této oblasti konkurence, jaká lokalita pro ni bude nejúspěšnější, jaké kapacity jsou potřeba pro plnohodnotné podnikání atd.

Jedním slovem, zaměřte se na konkrétního nájemce, pak nejen snadno vyberete ty nejvhodnější prostory, ale také v budoucnu snadno najdete lidi, kteří s vámi chtějí provozovat svůj byznys.

Na základě provedené volby můžete pochopit, jaký konkrétní objekt byste měli hledat: sklad, kancelář nebo obchodní prostor v moderním pouličním formátu.

Win-win možnosti a povinné požadavky

Hned podotýkáme, že nejbezpečnější variantou z hlediska poptávky by byl prostor, který již má stálého nájemce. V tomto případě budete moci mít zisk již od prvního měsíce vlastnictví prostor a neztrácíte drahocenný čas hledáním.

Věřte, že nájemce (za předpokladu, že již má zavedený a výnosný podnik) má zájem zůstat ve vašich prostorách. Za příznivých okolností můžete dokonce zvýšit nájemné.

Další výhodou takového řešení bude skutečnost, že prostory se stálým nájemcem jsou s největší pravděpodobností již „učesané“ v souladu se všemi požadavky dozorových orgánů, a to Zdravotní a požární služby.

Poslednímu faktu byste měli věnovat zvláštní pozornost, protože v případě porušení jakýchkoli pravidel budete muset vynaložit spoustu peněz na nápravu současné situace.

Výběr z hlediska umístění

Pokud plánujete spolupracovat s majitelem obchodu s potravinami, pak nejlepším místem pro výběr bude hustě obydlená obytná oblast. Taková lokalita má vysokou návštěvnost, navíc večerky jsou mezi obyvateli vždy velmi žádané, což znamená, že z pohledu majitele firmy je taková nemovitost obzvlášť atraktivní.

Plánujete spolupráci s větším nájemcem? Zvažte možnost módního butiku. Je zřejmé, že pro takový podnik je předpokladem také umístění na veřejném místě, ale publikum musí být jiné. Zaměřte se na takového kupce, pokud jste připraveni mu nabídnout velké prostory v první linii v historickém či obchodním centru města.

Když jako potenciální nájemce vidíte pouze výrobu, nejlepším řešením z hlediska umístění by byla průmyslová zóna v rezidenční čtvrti nebo na předměstí.

Další běžnou možností je catering. Pokud nemluvíme o gurmánské restauraci (a v tomto případě by se prostory měly nacházet v centru a mít dobrý výhled), pak byste se měli zaměřit na místa v blízkosti obchodních center nebo vzdělávacích institucí.

Zaměřte se na zisk a poptávku

Zdá se, že vše je zde zřejmé a je také vázáno na umístění místnosti: objekty v centru budou dražší a v „ložnicích“ nebo na venkově - levnější.

Je na tom samozřejmě kus pravdy. Úspěch vašeho pronájmu však bude záviset nejen na sazbě za pronájem, kterou si účtujete.

Nezapomínejte například, že malý areál nacházející se v okrajové části města najde nájemce mnohonásobně rychleji než velký areál v samotném centru. To je patrné zejména v době krize.

Kromě toho šance, že prodejna potravin v „ložnici“ bude velmi žádaná, je vyšší než u módního butiku. To znamená, že majitel firmy se ve vašich prostorách bude zdržovat delší dobu, zatímco nájemníci dražších nemovitostí mohou častěji odcházet a naopak přicházet méně často.

Jinými slovy, věnujte pozornost poptávce po vašich prostorách. Je lepší pobírat menší, ale stabilní příjem, než mít velký, ale nepravidelný zisk.

Kde najít nájemníka?

Pro rychlé a efektivní vyhledávání musíte využít maximum komunikačních kanálů, které máte k dispozici. Začněte s internetem: online agregátory, nástěnky, fóra, sociální sítě, kontextová reklama – je z čeho vybírat. I když, jak jsme si již řekli, měli byste si vybrat co nejvíce, a pokud vám rozpočet stačí, neomezujte se na jeden zdroj.

Bylo by užitečné vstoupit do spolupráce s realitní kanceláří. Za prvé, realitní kanceláře mají své vlastní kanály pro hledání nájemců. Za druhé, i když jste se předem připravili, specialisté mají stále více zkušeností a porozumění tomu, jaké jsou silné a slabé stránky vašich prostor, a také mezi podnikateli, ve které oblasti je lepší tento objekt propagovat. Realitní kanceláře vám také pomohou nastavit správnou cenovku pronájmu: na jednu stranu, abyste se neprodali levně a nepřišli o peníze, na druhou stranu přemrštěná cena nájmu odstraší případné nájemníky a sednete si v „čekárně“ po dlouhou dobu.

Spolupráce s realitními kancelářemi má i další výhody, mezi které patří například širší možnosti inzerce. Příjemným bonusem je, že veškeré nepříjemnosti s uzavřením obchodu se postarají realitní kanceláře: vypracují potřebnou dokumentaci, pomohou při jednání s nájemcem atd.

Vlastnosti nájemce

Reklama tedy zafungovala a na prahu vašich prostor se již objevilo několik potenciálních podnikatelů, kteří jsou připraveni „zaregistrovat“ svůj nápad do vašeho komerčního prostoru. A zde vyvstává další těžká otázka: koho si vybrat?

Kupodivu, síťové společnosti, až na vzácné výjimky, také nejsou nejžádanějšími zaměstnavateli. Společnosti vyvíjejí tlak na svou autoritu a stabilitu (to není vždy pravda), v důsledku čehož vyžadují zvláštní zacházení. „Síťáci“ z větší části trvají na snížení nájmu a k formalizaci vaší spolupráce využívají pouze svůj souhlas, který samozřejmě ve větší míře chrání jejich práva, zatímco vy jste zbaveni možnosti rychle změnit nájemce, popř. zvýšit sazbu v souladu s trhem za cenu.

V případě velkých zaměstnavatelů se navíc budete muset se všemi kontroverzními záležitostmi obrátit přímo na zaměstnance obývající prostory. A tento personál je často neschopný.

V zájmu skutečně dobrého pronájmu nemovitosti jsou však někteří „síťoví operátoři“ připraveni udělat ústupky a mohou nabídnout i vyšší platbu.

Nejlepší je zaměřit se na ty podnikatele, kteří již mají jeden dobře rozjetý podnik a právě otevírají druhé místo. Tito podnikatelé jsou nejspolehlivějšími, nejdůkladnějšími a nejodpovědnějšími zaměstnavateli.

Špičkové komerční objekty pro investiční účely

Manažeři oddělení komerčních nemovitostí pro vás vybrali ty nejlepší nemovitosti ke koupi pro investiční účely. Prezentované nemovitosti jsou nejatraktivnější z hlediska oblíbenosti mezi nájemníky a ziskovosti.

Budova 284,5 m2 na nábřeží Voskresenskaya

Samostatná jednopatrová komerční budova v samém centru města! Existují dva východy - na nábřeží Voskresenskaya a ulici Shpalernaya. Hlavní výhodou této nemovitosti je spolehlivý nájemce, který má prostory v pronájmu již delší dobu a neplánuje se stěhovat. V současné době je smlouva uzavřena na částku 483,6 tisíc rublů měsíčně!

Všechny komunikace jsou připojeny, napájení je 30 kW s možností navýšení výkonu. Poplatky za energie hradí nájemce.

Dalším bonusem je, že si spolu s budovou můžete koupit i pozemek. V blízkosti jsou další prostory, které jsou také na prodej. Podrobnosti poskytnou naši manažeři.

Jedinečná nabídka: doba návratnosti prostor je pouze 6,5 roku (s průměrnou návratností 10-12 let)! Objekt se nachází v novém rezidenčním komplexu "Karat" na jedné z hlavních ulic Kingisepp. O prostory se již zajímají velcí nájemci - „Dobře“, „Pyaterochka“, „Lenta“ atd.

Měsíční zisk zařízení odhadují naši manažeři na 561,6 tisíc rublů. Výhody prostor: výkladní skříně orientované na hlavní ulici města, velké parkoviště před areálem, stropy - 4,5 m, 5 samostatných východů, velké kapacity.

Prostory 535 m2 na ulici Korpusnaya

Zařízení se nachází v novém luxusním komplexu Lumiere v historickém centru města (Petrohradská čtvrť). To již zaručuje vysokou návštěvnost a solventní veřejnost. Méně než 5 minut chůze od stanice metra Chkalovskaya.

Místnost je vybavena panoramatickými okny. Veškerá komunikace byla provedena, výkon zdroje je 62 kW. Měsíční zisk z pronájmu nemovitosti bude asi 650 tisíc rublů.